1. Sachverhalt
Der Mieter kommt mit der Zahlung des Mietzinses in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, der Vermieter kündigt fristlos, hilfsweise ordentlich.
Hierauf folgt seitens des Mieters Schonfristzahlung, sodass die außerordentliche Kündigung hinfällig ist. Im Hinblick auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung verfolgte der Vermieter weiterhin seinen Räumungsanspruch.
Das Amtsgericht Berlin verurteilt den Mieter zur Räumung, das Landgericht Berlin gab der Berufung des Mieters statt und wies die Räumungsklage wegen der Schonfristzahlung ab. Der Vermieter wendet sich mit seiner Revision an den BGH.
2. Entschieden
Der Vermieter bekommt Recht.
Die Schonfristzahlung hat lediglich Folgen für die fristlose Kündigung, eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Dies ergibt sich ausdrücklich aus dem Gesetzeswortlaut.
Die vom Landgericht Berlin wiederholt vertretene Auffassung, wonach die Regelung zur Schonfristzahlung analog auf die ordentliche Kündigung anzuwenden sei, weist der BGH zurück.
3. Fazit
Mit der Entscheidung des BGH sind alle Zweifel ausgeräumt. Vermietern ist zu empfehlen nicht nur außerordentlich, sondern überdies hilfsweise ordentlich zu kündigen, wenn es zu einem Zahlungsrückstand kommt.
In diesen Fällen greift trotz Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung, sodass der Vermieter das Mietverhältnis beenden kann.
Soweit das Gericht im Räumungsprozess sich auf die bisherigen Entscheidungen des Landgerichts Berlin bezieht, ist auf das Machtwort des BGH zu verweisen.
Manfred Raber
Rechtsanwalt
BGH-Urteil vom 23.10.2024 – VII ZR 106/23
