Die Klägerin, eine Wohnungsgenossenschaft forderte den Beklagten, einen Wohnungsmieter am 22.03.2024 auf, der Erhöhung des Mietzinses ab 01.06.2024 gemäß § 548 b BGB zuzustimmen. Dem kam der Beklagte nicht nach. Am 24.07.2024 reichte die Klägerin Klage auf Abgabe der Zustimmungserklärung ein.
Nach Rechtshängigkeit am 28.10.2024 gab der Beklagte schließlich die geforderte Erklärung ab, worauf die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärte. Der Erledigterklärung hat sich der Beklagten nicht angeschlossen. Er ist der Auffassung, dass ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit nicht vorgelegen habe, denn das Jobcenter habe die erhöhte Miete vor Klageerhebung, nämlich in den Monaten Juni und Juli 2024 bereits gezahlt. Damit stellt sich die Frage, ob in der zweimaligen Zahlung der erhöhten Monatsmiete durch das Jobcenter eine konkludente Zustimmung liegt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass dies nicht der Fall ist, denn eine konkludente Zustimmung setzt voraus, dass ein Verhalten vorliegt, das keinen Zweifel am Rechtsbindungswillen des Vertragspartners lässt. Diese Zweifel bestehen vorliegend, denn anders als bei der Zustimmungserklärung des Mieters gemäß § 558 b BGB, die nicht widerruflich ist, kann das Jobcenter den einmal erteilten Bescheid gemäß § 47 SGB X widerrufen oder gemäß § 45 SGB X zurücknehmen, wenn die entsprechenden sozialrechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Daher kann der Zahlung durch das Jobcenter nicht die gleiche Bedeutung zukommen, wie der Erklärung des Mieters, die § 558 b BGB fordert.
2. Entschieden
Das Amtsgericht Erfurt folgte der Auffassung des Vermieters nicht. Das Jobcenter hatte die Zahlung des erhöhten Mietzinses auf der Grundlage eines entsprechenden Antrages des Mieters vorgenommen, sodass nach dem objektiven Empfängerhorizont von einer konkludenten Zustimmung des Jobcenters auszugehen war, was dieses im Rahmen des Bewilligungsbescheides auch nochmals deklaratorisch zum Ausdruck brachte.
3. Kommentiert
Der BGH hatte bereits im Jahr 2018 entschieden, dass die mehrfache vorbehaltlose Zahlung der geforderten erhöhten Miete eine konkludente Zustimmungserklärung darstellt (BGH Beschluss vom 30.01.2018 - VIII ZB 74/16).
Der Vermieter konnte sich daher bereits in der Vergangenheit nicht darauf beschränken, vor Einreichung einer Zustimmungsklage zu prüfen, ob die Zustimmung des Mieters eingegangen ist, er musste überdies prüfen, ob der Mieter nicht durch rein faktisches Handeln, also Zahlung des erhöhten Mietzinses, seine Zustimmung erklärt hat.
Offen war bislang die Frage, ob dies auch dann gilt, wenn nicht der Mieter selbst, sondern das Jobcenter den erhöhten Mietzins bezahlt. Eine konkludente Zustimmung liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn ein objektiver Empfänger aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (BGH Urteil vom 22.01.2024 - VIII ZR 391/12).
Liegt in der Zahlung des Jobcenters tatsächlich eine solche Erklärung im Namen des Mieters?
Welche Bedeutung hat es, dass das Jobcenter seine Entscheidung gegebenenfalls widerrufen oder zurücknehmen kann, während die Erklärung des Mieters unwiderruflich ist?
Das Amtsgericht Erfurt hat in der Zahlung des Jobcenters eine konkludente Zustimmung des Mieters gesehen. Dies bringt den Vermieter in einen Zwiespalt. Erhebt er vor dem Hintergrund der Entscheidung des Amtsgerichts Erfurt in einem vergleichbaren Fall keine Zustimmungsklage, so riskiert er einen Rechtsverlust wegen des Ablaufs der Dreimonatsfrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB, wenn das im Einzelfall zuständige Amtsgericht die Auffassung des Amtsgerichts Erfurt nicht teilt. Erhebt der Vermieter nach mehrfacher Zahlung des erhöhten Mietzinses durch das Jobcenter gleichwohl Zustimmungsklage, so riskiert er mit der Entscheidung des Amtsgerichts Erfurt auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Diese Unklarheit wäre vermieden worden, wenn der Mieter schlicht und einfach die geschuldete Erklärung abgegeben hätte. In diesem Fall bestünde Rechtsklarheit. Es ist daher nicht ganz verständlich, weshalb die vom Mieter verursachte Unklarheit zulasten des Vermieters gehen muss.
