OLG Brandenburg Urteil vom 27.05.2020 – 4 U 87/19
BSB Vertrauensanwalt Manfred Raber kommentiert:
Geklagt
Der Kläger erwarb eine vom Beklagten, einem Bauträger, herzustellende Eigentumswohnung. Als Fertigstellungstermin vereinbarten die Parteien den 31.05.2016. Der Bauträger geriet in Verzug, die Wohnung konnte er erst am 17.02.2017 übergeben. Der Kläger war zunächst im Hotel untergebracht, anschließend in einer Ferienwohnung. Die dafür angefallenen Kosten erstattete der Bauträger dem Kläger. Der Kläger macht nunmehr den Schaden geltend, der ihm dafür entstanden ist, dass er die Eigentumswohnung nicht bereits seit 31.05.2016 nutzen konnte. Er ist der Auffassung, dass ihm dieser Anspruch neben dem Anspruch auf Erstattung der Kosten für Hotel und Ferienwohnung zusteht.
Entschieden
Das Landgericht gab der Klage mit der Begründung teilweise statt, dass dem Kläger während des Verzugszeitraums kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung gestanden hat. Die hiergegen gerichtete Berufung des beklagten Bauträgers hatte überwiegend Erfolg. Während des Verzugszeitraums stand dem Kläger ein Nutzungsausfallschaden zu, da er die käuflich erworbene Eigentumswohnung in diesem Zeitraum nicht nutzen konnte. Bei der Ermittlung des Nutzungsausfallschadens kann allerdings nicht ohne weiteres die Miete einer vergleichbaren Ersatzwohnung zugrunde gelegt werden, weil dieser Mietzins Gewinnanteile enthält. Maßgeblich ist nämlich nur, was die Wohnung für den Eigengebrauch Wert ist. Stellt man auf die marktübliche Miete ab, so muss dementsprechend ein Abzug erwerbswirtschaftlicher Wertfaktoren erfolgen, den das OLG vorliegend mit 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt hat. Von dem sich so errechnenden Nutzungsausfallschaden sind entgegen der Ansicht des Klägers weitere Abzüge vorzunehmen. War der Erwerber während des Verzugszeitraums anderweitig untergebracht und hat der Bauträger hierfür die Kosten übernommen, so sind diese Kosten vom Nutzungsausfallschaden abzuziehen. Dies gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der Preis für die Ersatzunterkunft nicht dem Marktwert einer Ferienwohnung oder eines Hotelzimmers entspricht. Unmaßgeblich ist es hingegen, dass die Ersatzunterkunft nicht mit der Eigentumswohnung gleichwertig ist.
Kommentiert
Die nach wie vor hohe Nachfrage einerseits und der Fachkräftemangel andererseits macht das Thema Verzug zum Dauerbrenner. Erwerber müssen sich daher darauf einrichten, dass der vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird. Hat der Erwerber im Vertrauen auf die pünktliche Fertigstellung die Wohnung gekündigt, so bedeutet der Verzug des Bauträgers für ihn ein Leben aus dem Koffer. Es ist daher verständlich, wenn nicht nur Ersatz der Kosten der Ersatzunterkunft verlangt wird, sondern darüber hinaus der Nutzungsausfallschaden für die erworbene und nicht fertiggestellte Eigentumswohnung. Beides zusammen geht jedoch nicht.
Manfred Raber, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Erfurt
