OLG Hamburg Urteil vom 16.07.2020 – 8 U 61/19
BSB Vertrauensanwalt Manfred Raber kommentiert:
Geklagt
Im Bauträgervertrag war geregelt, dass der Erwerber die Schlussrate zur Besicherung des Bauträgers auf ein Notaranderkonto einzahlt. Der Erwerber nahm die Eigentumswohnung unter Vorbehalt von Mängeln ab. Die Wohnung wurde durch den Erwerber bezogen. Der Bauträger bestritt die Berechtigung der Mängelrügen. Der Erwerber verlangt klageweise vom Bauträger die Freigabe der hinterlegten Schlussrate.
Entscheidung
Ist die Bauleistung mangelhaft, so steht dem Erwerber hinsichtlich der Zahlungsansprüche des Bauträgers ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses Recht ist in § 320 BGB verankert. Die Verpflichtung in einem Bauträgervertrag, wonach der Erwerber die Schlussrate hinterlegen muss, stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Als solche ist sie mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, weil hierdurch der Erwerber im Streitfall gezwungen ist, zur Durchsetzung seiner Mängelgewährleistungsansprüche auf Freigabe der hinterlegten Schlussrate zu klagen. Auf diese Weise wird das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers in unzulässiger Weise eingeschränkt. Das Recht des Bestellers seinen Anspruch auf ein mangelfreies Werk einseitig durchzusetzen wird hierdurch wesentlich erschwert. Der Freigabeanspruch des klagenden Erwerbers war folglich begründet.
Kommentiert
Die Entscheidung des OLG Hamburg ist nicht überraschend. Bereits das Kammergericht und das OLG Schleswig haben entschieden, dass Klauseln, die den Erwerber zur Hinterlegung der Schlussrate im Bauträgervertrag verpflichten, unwirksam sind. Insbesondere Bauträgerverträge, die vor diesen Entscheidungen in den Jahren 2019 und 2020 notariell beurkundet wurden, enthalten vielfach noch diese unwirksame Klausel. Die hierzu ergangenen Entscheidungen der drei Obergerichte hilft Erwerbern bei der Durchsetzung ihrer Mängelansprüche, weil der Erwerber mit der Rückzahlung der Schlussrate die nötige Liquidität erhält, um notfalls Mängel durch Ersatzvornahme zu beseitigen.
Manfred Raber, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Erfurt
