Zusätzliche Mietsicherheiten: Risiken und Möglichkeiten für den Vermieter

Mit Hilfe von Mietsicherheiten möchte der Vermieter sicherstellen, dass er nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht mit leeren Händen dasteht, falls der Mieter neben der hoffentlich geräumten Wohnung nicht unerhebliche Schulden hinterlässt.

Gemäß der gesetzlichen Vorschrift § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB darf die vom Mieter zu leistende Sicherheit höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen.

Da die aufgelaufenen Forderungen des Vermieters oftmals diesen Betrag übersteigen, ist das Bedürfnis nach weitergehenden Sicherheiten groß.

Schießt der Vermieter jedoch über das gesetzlich Zulässige hinaus, so kann der Mieter zu viel eingeräumte Sicherheiten gem. den Vorgaben des Bereicherungsrechtes zurückfordern.

Die folgenden zusätzlichen Mietsicherheiten haben sich in der Vergangenheit herausgebildet:

1. der „Bonitätsmieter“

Hier wird ein wohlhabender Dritter Partei des Mietvertrages. Er haftet wie jeder andere Mieter. Der Vermieter verschafft sich so einen weiteren solventen Schuldner.

Die Zulässigkeit dieser Vorgehensweise ist gerichtlich noch nicht abschließend geklärt.

Im Einzelfall kommt es auf die Gesamtschau der Umstände und die jeweiligen vertraglichen Absprachen an.

2. die Bürgschaft eines Dritten

In der Vergangenheit wurde oftmals neben der Mietkaution eine Bürgschaft einer dritten Person gefordert.

Wenn die durch § 551 Abs. 1 BGB gesetzte max. Höhe der Sicherheiten überstiegen wurde, konnte der Vermieter keine Forderung gegenüber dem Bürgen durchsetzen.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Dritte die Übernahme der Bürgschaft freiwillig angeboten hat.

Dies wird damit begründet, dass in diesem Fall der Abschluss des Mietvertrages nicht von der Bürgschaftsübernahme des solventen Dritten abhängig gemacht wurde.

Es ist jedoch zu beachten, dass an die Freiwilligkeit der Übernahme hohe Anforderungen zu stellen sind.

3. Schuldbeitritt

Oftmals treten Dritte im Rahmen eines sog. „Schuldbeitritts“ dem Mietvertrag bei.

Eine Wirksamkeit dieser Regelung hängt maßgeblich von den Umständen des Einzelfalles ab und bedarf sorgfältiger rechtlicher Prüfung.
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Fazit:

Festzuhalten ist, dass dem Vermieter trotz der Regelungen des § 551 BGB Möglichkeiten verbleiben, eine Forderung zu besichern.

In diesem Zusammenhang gibt es jedoch einige Fallstricke, welche vermieden werden sollten, um einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch des Mieters auszuschließen.

Bei der Gestaltung der Mietverträge sowie der diesbezüglichen Sicherheiten berate ich Sie gern.

RA Krah, 19.02.2015

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