Die Eigentümergemeinschaft nahm den Verkäufer als Nocheigentümer wegen rückständigen Hausgeldern und Nachzahlungsbeträgen (Abrechnungsspitzen) in Anspruch.
In der Entscheidung des BGH, Az. V ZR 196/11 vom 11. 05.2012, stellte der BGH die Haftung des Erwerbers, als werdendem Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten vor Entstehung der WEG fest.
Sachverhalt:
Die Eigentümerin einer Wohnanlage, welche in Wohneigentum aufgeteilt wurde, verkaufte mit notariellem Vertrag im Juli 2004 eine Wohnung nebst Stellplätzen. Ebenfalls noch im Juli 2004 wurde eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Erwerberin eingetragen.
Der Besitzübergang an die Erwerberin, erfolgte vermutlich im Jahre 2006.
Die Eigentümergemeinschaft verlangte von der Veräußerin Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Jahren 2007 und 2008, sowie rückständiges Hausgeld für die Jahre 2009 und 2010.
Verfahrensgang:
Das Amtsgericht hatte der Klage der Gemeinschaft auf Zahlung stattgegeben.
Die hiergegen gerichtete Berufung der Eigentümerin / Veräußerin war erfolgreich.
Die gegen das Berufungsurteil gerichtete Revision der Gemeinschaft / Kläger hatte keinen Erfolg.
Die Entscheidung des BGH:
Die Erwerberin ist als werdende Wohnungseigentümerin zu sehen, da durch die Auflassungsvormerkung eine gesicherte Rechtsposition geschaffen wurde und der Besitz an die Erwerberin übergegangen war.
Hieraus folgt, dass die Erwerberin, unabhängig davon, ob der Besitz vor oder nach Entstehung der WEG übergegangen ist, mit Einräumung des Besitzes als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist und demzufolge Mitwirkungsrechte ausüben kann, jedoch auch zur Tragung von Kosten und Lasten (§ 16 Abs. 2 WEG) verpflichtet ist.
Für die Position des werdenden Wohnungseigentümers ist dabei eine unschädlich, dass die Eigentumsumschreibung erst Jahre später erfolgt, da Verzögerung der Eintragung durch behördeninterne Vorgänge verzögert werden kann und sich auch die Fertigstellung der Wohnung dem Einfluss des Erwerbers entzieht.
- - -
Im Ergebnis ist festzustellen, dass der Veräußerer trotz fortwährender Eigentümerstellung nicht für Kosten und Lasten nach § 16 WEG einzustehen hat, sofern durch Auflassungsvormerkung eine gesicherte Rechtsposition des Erwerbers geschaffen wurde und dieser den Besitz erlangt hat.
Auch lehnt der BGH in der Konsequenz eine Gesamtschuld zwischen Erwerber und Veräußerer ab.
- - -
Eine Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum gegen den Veräußerer scheitert daran, dass er weder Schuldner oder Eigenbesitzer ist. Selbst bei einem Titel gegen den Veräußerer ginge die Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers vor.
Eine Zwangsvollstreckung gegen den Erwerber an der fehlenden Eintragung im Grundbuch.
RA Offermanns
13.07.2012
