Selbstverschuldeter Wohnungsbrand – Muss der Vermieter zahlen?

Im viel diskutierten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.11.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 191/13) entschied das Gericht, dass der Vermieter im Falle eines selbst verschuldeten Wohnungsbrandes des Mieters dessen Mängelbeseitigungsanspruch nicht abwehren kann und der Mieter sogar berechtigt ist, die Mieter für die Dauer der Nutzungseinschränkung der Wohneinheit entsprechend zu mindern.

Gegen diese verkürzte Darstellung, wie sie oft in den Medien wieder gegeben wurde sträubt sich das Judiz des Rechtskundigen sowie das Gerechtigkeitsempfinden des billig und gerecht Denkenden.

1.
Der Sachverhalt ist schnell wiedergegeben:

Die zwölfjährige Tochter des Mieters löste leicht fahrlässig einen Küchenbrand aus, welcher zunächst nicht unter Kontrolle gebracht werden konnte.

Es entstanden erhebliche Brand- und Löschschäden.

Die Mieter verlangten von der Vermieterin Beseitigung der Brandschäden und machten bis zur Renovierung eine Mietminderung geltend.

Die Vermieterin lehnte dies ab und verwies darauf, dass der Mietmangel schuldhaft selbst verursacht sei und ein Mängelbeseitigungsanspruch ebensowenig wie eine Mietminderung geltend gemacht werden könne.

Des Weiteren verweigerte die Vermieterin eine Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung, deren Kosten im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird.

2.
Der BGH entschied letztendlich auf Basis der „versicherungsrechtlichen Lösung“ für die Mieter.

Hiernach geht die Rechtsprechung von einer vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters zur vorrangingen Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung und zur Verschonung des Mieters aus, falls der Vermieter nicht ein besonders schutzwürdiges Interesse an einem Vorgehen gegen den Mieter statt gegen den Versicherer hat.

Verletzt der Vermieter seine Pflicht zur vorrangingen Inanspruchnahme der Versicherung, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Bei einfacher Fahrlässigkeit dürfe der Mieter als Gegenleistung für seine Verpflichtung zur anteiligen Tragung der Gebäudeversicherungsprämie erwarten, nicht in Anspruch genommen zu werden.

3.
Festzuhalten ist also, dass der Vermieter, soweit der Mieter anteilig zur Tragung der Gebäudeversicherungsprämie beteiligt ist, zuerst die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen muss, falls dem Mieter lediglich leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann.

Es bleibt weiterhin dabei, dass Mängelbeseitigungs- bzw. Mietminderungsrecht in den Fällen nicht besteht, in denen dem Mieter Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann.

RA Krah, 02.04.2015

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