Die wesentlichen Neuerungen sind in den Bereichen der Modernisierung, dem erleichterten Vorgehen gegen Dritte, die ohne selbst Mieter zu sein den Schutz der Wohnung genießen und der Zwangsräumung zu finden.1.Umfassende Neuregelung ist für den Bereich der Modernisierung geplant, insbesondere erweiterte Duldungspflichten des Mieters, Kündigungsrechte usw. Sicherlich wichtig und richtig.2.Gerade für den „privaten“ Vermieter wichtiger ist jedoch die Frage, wie das Mietverhältnis beendet, die Wohnung heraus zu verlangen ist, wenn der Mieter die Miete schuldig bleibt.Den möglicherweise langen Weg zum Räumungstitel muss der Vermieter nach wie vor beschreiten. So der Entwurf umgesetzt werden sollte, bleibt dem Vermieter jedoch ein diesem Weg folgendes Horrorszenario erspart.Der Räumungstitel richtet sich nur gegen die im Titel bezeichnete Person, in der Regel daher den Mieter. Nutzen neben dem Mieter weitere Personen die Wohnung - auch ohne Kenntnis des Vermieters - so können sich diese Personen unter Umständen auf den Schutz der Wohnung beziehen. Dies selbst dann wenn die Personen allein zur Vereitelung der Zwangsräumung eingezogen sind. Traurige Konsequenz, der Gerichtsvollzieher zieht mit dem mühsam erstrittenen Titel unverrichteter Dinge von Dannen. Das Spiel beginnt von vorn, ohne dass Miete gezahlt wird.Die Schäden die dem Vermieter hierdurch entstehen sind immens und nur in den seltensten Fällen erfolgt ein Ausgleich von Mietschulden oder Prozesskosten.Zumindest der Verzögerung durch einen weiteren Prozess soll nun ein Riegel vorgeschoben werden.Geplant:
§ 940a wird wie folgt geändert:
a)
Der Wortlaut wird Absatz 1.
b)
Folgender Absatz 2 wird angefügt:
„(2)
Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, so darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen Personen angeordnet werden, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an diesen Räumen begründet haben.“
So diese Änderung erfolgt, wird sich das Problem von plötzlich auftauchenden „Mietern“ von selbst erledigen, da eine solche Verfügung in der Regel nur wenige Tage auf sich warten lassen wird.
3.
Ein weiteres Problem stellt sich sodann für die Durchführung der Räumung. Das „Berliner Modell“ ist nicht neu, jedoch zurzeit mit erheblichen Problemen verbunden. Etwa mit den Pflichten des Verwahrers, der Dokumentation des Inventars und einer Verwertung nach Ausübung des Vermieterpfandrechts.
Eine Neuregelung soll durch Änderung des § 885 ZPO und § 885a ZPO erfolgen.
§ 885 wird wie folgt geändert:
a)
In Absatz 2 werden die Wörter "oder einer zu seiner Familie gehörigen oder in dieser Familie dienenden erwachsenen Person" durch die Wörter ", einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner" ersetzt.
b)
Die Absätze 3 und 4 werden durch die folgenden Absätze 3 bis 5 ersetzt:
„(3)
Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.
(4)
Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab oder fordert er die Sachen ab, ohne die Kosten zu zahlen, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös; die §§ 806, 814 und 817 gelten entsprechend. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.
(5)
Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.“
4. Nach § 885 wird folgender § 885a eingefügt:§ 885a Beschränkter Vollstreckungsauftrag
(1)
Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.
(2)
Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.
(3)
Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, unverzüglich wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er unverzüglich vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
(4)
Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist
von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.
(5)
Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger auf die Bestimmungen der Absätze 3 und 4 hin.
(6)
Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.
Auch ohne das Vermieterpfandrecht auszuüben wird es dem Vermieter möglich wieder in Besitz der Wohnung zu kommen. Dadurch wird die Wohnung nicht unmittelbar frei und vermietbar, jedoch bleiben dem Vermieter weitere erhebliche Kosten durch eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die nicht selten schon bei kleinen Wohnungen mehrere tausend Euro betragen, erspart.Nach einer Frist von einem Monat kann der Vermieter die zurückgelassenen Gegenstände vernichten, ohne (wie beim Pfandrecht) zur Verwertung gezwungen zu sein. Eine weitere Monatsmiete wird dem Vermieter daher in der Regel entgehen und die Kosten der Entsorgung anfallen, dennoch, im Vergleich zu den sonst anfallenden Kosten der Räumung, ist dies eine erhebliche finanzielle Entlastung.
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So dieser Entwurf tatsächlich umgesetzt wird, bleiben dem Vermieter mögliche Folgeprozesse und damit Kosten erspart, weiter kann die Vollstreckung wirtschaftlich erfolgen.RA Offermanns, 10.06.2011
