Der Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums liegt vor.
Folgende Änderungen sind geplant:
1.
Die Modernisierungsumlage soll von bisher 11 % auf 8 % beschränkt werden.
Damit erfolgt eine weitere Reduzierung der Umlagemöglichkeit, denn der Gesetzgeber hatte bereits 2015 die Modernisierungsumlage auf 10 % begrenzt.
2.
Will der Vermieter zukünftig Modernisierungen auf die Mieter umlegen, so gilt dies nur noch für notwendige Modernisierungen.
Auf Luxussanierungen bleibt der Vermieter sitzen.
Umlagefähig sind auch alters-und behindertengerechte Umbaumaßnahmen.
Schließlich sind für die Ermittlung des umlagefähigen Betrages aus den Gesamtkosten der Modernisierung jene Kosten herauszurechnen, die für sowieso fällige Reparaturen angefallen sind.
Es ist leicht vorstellbar, was dies für den Umfang und die Kosten zukünftiger Prozesse bedeutet.
Für private Kleinvermieter sieht der Referentenentwurf zur Vereinfachung eine Pauschalierung auf 4 % statt 8 % der Modernisierungskosten vor.
3.
Eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen wird eingeführt.
Hat der Vermieter eine Modernisierung durchgeführt und die Kosten in zulässiger Höhe auf den Mieter umgelegt, darf die Miete im Verlaufe der folgenden acht Jahre nur noch um höchstens 50 %, max. 4,00 €/qm Wohnfläche steigen.
4.
Kommt es durch die Modernisierung dazu, dass die dann fällige Brutto-Kaltmiete mehr als
40 % des Nettoeinkommens des Mieters ausmacht, so soll der Mieter berechtigt sein eine finanzielle Härte geltend zu machen.
In der Praxis würde dies bedeuten, dass der Vermieter vor Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zunächst die Einkommensverhältnisse der Mieter prüfen müsste.
Demnach bedürfte es einer Offenbarungspflicht der Mieter.
5.
Grundlage einer Miet-und Betriebskostenerhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche.
Abweichungen von bis zu 10 % sind nicht erlaubt.
Damit folgt der Gesetzgeber Tendenzen in der Rechtsprechung des 8. Senats des BGH.
6.
Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass kurz-und mittelfristig starke Nachfrage und die damit verbundenen Mietpreiserhöhungen bei Neuvermietungen unmittelbar auf den Mietspiegel durchschlagen.
Daher soll der Zeitraum, in dem ortsübliche Vergleichsmieten in den Mietspiegel einfließen auf zehn Jahre ausgedehnt werden.
Durch die Verlängerung des Bezugszeitraumes erwartet sich der Gesetzgeber eine Preisdämpfung auf das Durchschnittsniveau.
Dies deshalb, da durch die Einbeziehung weiter zurückliegender Mietpreise insgesamt eine ausgleichende Wirkung erzielt wird, der Mietspiegel also nicht unmittelbar auf jede kurz-und mittelfristige Nachfragesituation reagiert.
7.
Zukünftig soll ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden.
Was genau der Gesetzgeber darunter versteht, bleibt offen.
Es ist davon auszugehen, dass eine nähere Definition noch erfolgen wird, zumal beabsichtigt ist, dass zukünftig auch in Kommunen, welche bisher keinen Mietspiegel haben ein Mietspiegel aufgrund eines bestimmten Standards eingeführt wird.
Gelingt dies, so ist die Regelung zu begrüßen, da sie Mietern wie Vermietern Rechtssicherheit gibt.
8.
Erheblich verbessert wird der Schutz der Mieter vor außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen infolge Zahlungsverzugs.
Gerät der Mieter mit der Zahlung des Mietzins für zwei Monate in Rückstand, so ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Hilfsweise wird er regelmäßig überdies ordentlich kündigen.
Daran wird sich nach dem Referentenentwurf nichts ändern.
Der Mieter hatte und hat eine Heilungsmöglichkeit.
Diese besteht derzeit darin, dass er die Kündigung gegenstandslos machen kann, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage bezahlt.
Nach dem Entwurf soll diese Frist verlängert werden.
Der Mieter soll zukünftig selbst zwei Monate nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils die Möglichkeit der Heilung haben.
Dies bedeutet, dass der säumige Mieter die Räumung sehr weit hinausschieben kann und legt er gegen das, der Räumungsklage stattgebende Urteil Berufung zum Landgericht ein, so darf er damit rechnen, dass für das gesamte Verfahren mindestens ein Jahr ins Land geht, bevor aus einem rechtskräftigen Urteil gegen ihn vollstreckt werden kann.
8.
Die Mietpreisbremse gilt bei Neubauten, auch wenn diese nicht zum ersten Mal vermietet werden.
Die vorgesehene Mietrechtsreform 2016 folgt einer Mietrechtsänderung, die bereits am 01.06.2015 in Kraft getreten war.
Gegenstand dieser Mietrechtsänderung war bereits, dass die Miete in neuen Mietverträgen nicht mehr als 10 % der Vergleichsmiete betragen dürfte, ausgehend von einfachen/qualifizierten Mietspiegeln, Vergleichswohnungen oder Miethöhegutachten.
Des Weiteren räumte die Mietrechtsreform 2015 den Bundesländern die Möglichkeit ein von der Mietpreisbremse Gebrauch zu machen, wenn und soweit dies infolge Bevölkerungswachstum, Leerstandquote, Mietentwicklung und Mietbelastung angezeigt war.
Gegenstand der damaligen Mietrechtsänderung war überdies die Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung.
Hat der Vermieter den Makler eingeschaltet, hat er ihn auch zu bezahlen.
Ausblick:
Angesichts exorbitant steigender Mieten in den Ballungsräumen war und ist der Gesetzgeber gefordert geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um eine Explosion der Mieten zu verhindern.
Die große Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten kann auf Dauer nur befriedigt werden, wenn neuer Wohnraum entsteht.
Dies ist nur dann möglich, wenn die Vermietung von neu geschaffenem Wohnraum für Vermieter attraktiv bleibt.
Der Gesetzgeber muss daher darauf achten, dass er nicht über das Ziel hinausschießt.
Rechtsanwalt Raber
