Mit o.g. Entscheidung hob der BGH die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und wies die Klage auf Räumung nach erklärter Eigenbedarfskündigung ab.
Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 01.11.2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:
"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."
Nach der Auffassung des BGH ist im Falle der unwirksamen Befristung der Vertrag ergänzend auszulegen. Es ist zu ergründen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen wäre.
Der BGH folgerte, dass damit nur ein Kündigungsausschluss für die vereinbarte Zeit gewollt sein konnte, bzw. dies dem Willen der Beteiligten am nahesten käme.
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Größte Vorsicht ist daher bei befristeten Verträgen geboten, welche etwa wegen dem beabsichtigten späteren Eigenbedarf bereits eine Befristung enthalten. Eine Befristung ist nur in Ausnahmefällen möglich, sind diese nicht gegeben, gilt der Mietvertrag als unbefristet.
Mit dieser Entscheidung entfällt nicht nur die Befristung, sondern für diese Zeit wird auch ein (ordentliches) Kündigungsrecht des Vermieters verneint.
Es sollte daher zunächst eingeschätzt werden, ob ein zulässiger Grund zur Befristung vorliegt und erst dann eine Befristung des Vertrages in Erwägung gezogen werden. Andernfalls kann sich schnell die vom Vermieter gewünschte „automatische“ Beendung des Mietverhältnisses, nach Ansicht des BGH, in ein „vorübergehend unkündbares" Mietverhältnis wandeln.
RA Offermanns
08.08.2013
