Mit dem Urteil vom 21.10.2009 sprach der BGH (VIII ZR 64/09) „Gefühlsrecht“ (so Rieble, NJW 12/2010).
Im Ergebnis kommt der BGH zum Ergebnis, dass eine Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung „durch das Amt“ den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt. Dies wird damit begründet, dass nicht etwa eine privatrechtliche Verpflichtung der Behörde bestehe, sondern diese ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nach kommt.
Dies mag im Verhältnis zum Mieter/Schuldner richtig sein, für den Vermieter ist die Behörde jedoch Dritter und allein der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Jeder Geldeingang, bei einer Direktzahlung, kann daher nur so aufgefasst werden, dass hierin eine Zahlung des Schuldners/Mieters zu sehen ist.
Ob eine Zahlung der Behörde zunächst an den Mieter oder direkt an den Vermieter gezahlt wird, kann keine unterschiedliche Bewertung rechtfertigten. Eine Veränderung der Vertragsbeziehung Mieter/Vermieter vermag eine gegenüber allein dem Mieter bestehende Eintrittspflicht nicht zu bewirken.
So oder so, die Behörde leistet entweder als Erfüllungsgehilfe oder als Dritter, in jedem Fall ist der Mieter nach wie vor zur rechtzeitigen Zahlung der Miete verpflichtet. Tut er dies selbst oder Dritte für ihn nicht rechtzeitig, befindet er sich und nicht etwa die Behörde in Verzug und läuft entgegen der Rechtsprechung des BGH Gefahr eine Kündigung zu erhalten.
RA Offermanns, 22.03.2010
