Aufgrund eines Nachzahlungsbetrages in der Betriebskostenabrechnung erhöhte der Vermieter einseitig die Betriebskostenvorauszahlung.
Die Erhöhungsbeträge wurden durch den Mieter nicht gezahlt.
Nachdem zwei Monatsmieten erreicht waren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.
Im Rahmen der Klage des Mieters gegen den Vermieter aus anderem Grunde erhob der Vermieter im Rahmen der Widerklage Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Zur Verteidigung gegen die Räumungsklage brachte der Mieter vor, der Vermieter müsse zunächst aufgrund der einseitigen Erhöhung Zahlungsklage auf Zahlung der Betriebskosten erheben.
Der BGH gab dem Vermieter Recht.
Einer gesonderten Überprüfung der Rechtmäßigkeit der einseitigen Erhöhung der Vorauszahlung im Sinne des § 560 Abs. 4 BGB bedürfe es nicht.
Der Mieter sei ausreichend dadurch geschützt, dass eine Rechtmäßigkeit der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung spätestens im Räumungsprozess zu prüfen ist.
Etwas anderes ergäbe sich nach der Auffassung des BGH auch nicht aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB.
Diese Regelung ist nicht auf die Betriebskostenvorauszahlungserhöhung zugeschnitten.
Soweit also sich Rückstände aufgrund erhöhter Betriebskostenvorauszahlung und deren Nichtzahlung ergeben, kann der Vermieter Leistungsklage erheben, muss dies aber nicht.
Eine vorhergehende Leistungsklage ist auch nicht Voraussetzung für eine auf diese Rückstände gestützte Kündigung und eine dann erhobene Räumungsklage.
RA Offermanns, 22.10.2012
