Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Vermieter ist Eigentümer eines zu Wohnzwecken zum Teil selbst genutzten Gebäudes. Grundsätzlich sind in dem Objekt 3 getrennte Einheiten zu Wohnzwecken nutzbar. Das Kellergeschoss wird jedoch von den Eigentümern gewissermaßen als Erweiterung des eigenen Wohnraums und nicht als selbstständige Wohneinheit genutzt.
Es stellt sich daher die Frage, ob eine Kündigung dennoch nach § 573a Abs. 1 BGB erfolgen konnte, da diese Erleichterung ein Gebäude mit maximal 2 Wohnungen voraussetzt und ob es hierbei auf die tatsächliche oder mögliche (objektive) Nutzung ankommt.
Hierzu der BGH:
Nach Auffassung des Gerichts ist für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung werde gemeinhin ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.
Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin habe sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.
Das Berufungsgericht habe sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Urteil des BGH vom 25.06.2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom BGH gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung im Haus der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.
RA Offermanns, 22.11.2010
