Im Falle der außerordentlich fristlosen Kündigung sollte vor Ausspruch der Kündigung nach § 543 BGB eine Abmahnung vorausgehen. Allein bei Ausspruch wegen Zahlungsverzuges kann von diesem „Anstoß“ zur Besserung abgesehen werden.
In anderen Fällen etwa Verzug mit kleineren Mietbeträgen oder der unpünktlichen Zahlung folgt aus der Fortsetzung der Verstöße nach Abmahnung oft erst der für eine Kündigung notwendige Grad der Erheblichkeit des Verstoßes.
Ist also eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung erforderlich und unterbleibt, besteht das Mietverhältnis fort, eine bereits erhobene Klage auf Räumung wäre dann verloren.
Im laufenden Prozess musste daher bei unterbliebener Abmahnung die Entbehrlichkeit der Abmahnung dargelegt werden, um nicht den Räumungsprozess zu verlieren.
Dies konnte dadurch gelingen, dass entweder ein Verhalten des Mieters aufgezeigt wurde, welche als ernstliche und endgültige Weigerung zur Änderung des Verhaltens zu werten war, oder dargelegt werden konnte, dass eine vorhergehende Abmahnung aus anderen Gründen entbehrlich ist.
Die Umstände und Tatsachen die hierzu herangezogen werden können, hat der BGH mit der Entscheidung unter dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 3/11 vom 20.12.2011 deutlich begrenzt.
Nach dieser Entscheidung sind nur noch solche Umstände zu berücksichtigen, welche bis zum Ausspruch der Kündigung bestanden. Einmal bewusst, ist dies geradezu selbstverständlich.
Der Vermieter kann zur Entscheidung, ob vor Kündigung eine Abmahnung auszusprechen ist oder direkt die Kündigung erfolgen kann, nur solches Verhalten des Mieters berücksichtigen, welches bis zur Wahl zwischen Abmahnung und Kündigung bekannt war.
Selbstverständlich gelten die gleichen Regeln auch für Verstöße des Vermieters.
Gerade bei Verstößen gegen die Hausordnung, Ruhestörung oder anderer auf das Verhalten der Mietpartei zurück zu führenden Konflikte, sollte in der Regel eine Abmahnung ausgesprochen werden.
RA Offermanns
09.03.2012
