Mit dieser Entscheidung hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest.
Soweit der Mieter Mängel geltend macht und sich deswegen auf sein Minderungsrecht beruft, trägt er das Risiko, dass diese Mängel nicht vom Vermieter zu verantworten sind.
Im vorliegenden Fall macht der Mieter von seinem Recht zur Mietminderung Gebrauch, weil in der Wohnung Schimmelbildung zu beobachten war. Nachdem aufgrund der einbehaltenen Miete ein Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.
Der Mieter gab die Wohnung nicht zurück und hielt an seinem Minderungsrecht fest.
In der daraufhin erhobenen Räumungsklage des Vermieters stellte ein Sachverständiger fest, dass die Schimmelbildung auf die Tierhaltung des Mieters zurückzuführen ist. Der Mieter zahlte hierauf die vollständige Miete nach.
Das Amtsgericht stellte den Räumungsanspruch des Vermieters fest. Das Urteil wurde jedoch auf Berufung der Mieter durch das Landgericht aufgehoben.
Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision zum BGH hatte Erfolg. Der BGH stellte den Räumungsanspruch des Vermieters fest.
Soweit eine Kündigung wegen Zahlungsverzug erfolgt, muss dieser Zahlungsverzug auch seitens des Mieters verschuldet sein.
Der BGH führte hierzu aus, dass auch, sofern der Mieter Minderung geltend macht, hier kein großzügiger Maßstab anzusetzen ist. Für eine solche Auflockerung findet sich kein Rückhalt im Gesetz. Soweit sich der Mieter daher auf eine Mietminderungsmöglichkeit beruft, obwohl diese tatsächlich nicht besteht, hat er seinen Irrtum zu vertreten.
Etwas anderes gilt nur für den Fall des unverschuldeten Irrtums, an den strenge Anforderungen zu stellen sind.
Vor einer Mietminderung muss der Mieter daher gründlich prüfen, ob dieser Mangel aus der Sphäre des Vermieters stammt, gegebenenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen. Tut er dies nicht und stellt sich heraus, dass keine Minderungsmöglichkeit bestand, ist der Zahlungsverzug verschuldet und eine hierauf gestützte Kündigung wirksam.
Der BGH führt ferner aus, dass der Mieter, um solche Folgen zu vermeiden, im Sinne des § 814 BGB unter Vorbehalt zahlen könne.
Die Streitigkeit könne so im Zahlungs- und nicht im Räumungsprozess geklärt werden.
RA Offermanns, 22.10.2012
