Sachverhalt:
Die Parteien eines Wohnungsmietvertrages hatten im Wege einer Individualvereinbarung folgende Regelung in den Mietvertrag aufgenommen:
„Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert.“
Zugleich war mietvertraglich vereinbart, dass damit keine Umkehr der Beweislast verbunden sein sollte.
Schließlich vereinbarten die Parteien im Mietvertrag, dass die Mieter eine Kaution i.H.v. drei
Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldeten die Mieter Mietrückstände, die der Vermieter auf der Grundlage der Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung vollstreckte.
Hiergegen wandten sich die Mieter mit der Begründung, Kaution einerseits und Vollstreckungsunterwerfung andererseits führen zu einer Übersicherung und damit zur Unwirksamkeit gemäß § 551 Abs. 4 BGB.
Der BGH hält die geschlossene Individualvereinbarung für wirksam.
Insbesondere steht einer Vollstreckungsunterwerfungserklärung im Mietvertrag nicht entgegen, dass der Vermieter zugleich Mietsicherheit als Kaution erhalten hat.
Die Thematik ist von großer Bedeutung.
Immer häufiger finden sich in Gewerberaum-, aber auch zunehmend Wohnraummietverträgen Vollstreckungsunterwerfungserklärungen.
Infolge knappen Wohnraums, insbesondere in den Ballungsräumen bleibt Mietern oft nichts anderes übrig, als solche Verträge hinzunehmen.
Sie setzen sich damit einem erheblichen Risiko aus, insbesondere dann, wenn es nicht nur um die Vollstreckung der laufenden Miete geht, sondern um streitige Aspekte, wie Mietminderung, Nebenkostenabrechnung etc.
Für die Vermieter ist eine Vollstreckungsunterwerfungsklausel hoch interessant, zumal damit Zeit und Rechtsverfolgungskosten eingespart werden können.
Allerdings darf die Entscheidung des BGH nicht zu der Schlussfolgerung führen, dass die Vollstreckungsunterwerfungsklausel im Wohnraummietverhältnis generell zulässig ist.
Die Entscheidung bezog sich auf einen Fall mit einer Individualvereinbarung.
Zur Frage der Einbeziehung einer Vollstreckungsunterwerfungsklausel im Wege eines Formularvertrages hat der BGH bezogen auf das Wohnraummietrecht bislang nicht entschieden.
RA Raber, 25.09.2017
BGH, Urteil vom 14.06.2017 – VIII ZR 76/16
