Worauf kommt es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung des Mietzinses bei einem Wohnraummietvertrag an?
Auf den Zeitpunkt der Überweisung oder den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters?
Der BGH hatte über diese Frage aus Anlass einer Kündigung zu entscheiden.
Der Vermieter hat das Wohnraummietverhältnis gekündigt, weil der Mietzins nicht pünktlich spätestens am 3. Werktag des Monats bei ihm einging.
Der Wohnraummietvertrag enthielt die übliche Klausel:
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.
Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.
Der Mieter trug vor, dass er jeweils bis zum 3. Werktag die Überweisung getätigt und auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters keinen Einfluss habe.
Der BGH folgte der Rechtsauffassung des Mieters.
Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten.
Für die Entrichtung kommt es nicht darauf an, wann die Miete beim Vermieter eingeht, sondern ob der Mieter die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) vorgenommen hat.
Die hiervon abweichende Formularklausel im Mietvertrag ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil sie von § 556 b Abs. 1 BGB zu Lasten des Mieters abweicht.
Sie überbürdet dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.
Die Entscheidung ist von erheblicher Bedeutung, insbesondere dann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen wiederholt verspäteter Mietzahlung kündigen möchte.
Konnte sich der Vermieter bislang vor Ausspruch einer solchen Kündigung darauf beschränken, den Zeitpunkt der Gutschrift des Mietzinses auf seinem Konto zu prüfen, so muss er nunmehr zunächst feststellen, wann der Mieter sein Kreditinstitut zur Überweisung angewiesen hat.
Dies erschwert den Ausspruch von Kündigungen beträchtlich und setzt den Vermieter im Räumungsprozess einem hohen Risiko aus.
BGH-Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15
RA Raber, 06.02.2017
