Der BGH hat mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach
§ 558 BGB grundsätzlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche vereinbart wurde.
Überraschend ist, dass der BGH in Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung auch nicht mehr daran festhält, dass bei Unterschreiten einer Wohnflächenabweichung von 10% eine Berufung auf die tatsächliche Wohnfläche nicht möglich sei.
Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnfläche gestützt werden darf.
Dies ist dementsprechend ein Vorteil
• für den Mieter, falls die tatsächliche Wohnfläche geringer ist, als im Mietvertrag angegeben
• für den Vermieter, falls die tatsächliche Wohnfläche größer ist, als im Mietvertrag angegeben.
Dementsprechend ist Vermietern im Vorfeld einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zu empfehlen, zu überprüfen, ob bei einer, im Vergleich zur mietvertraglichen Vereinbarung höheren tatsächlichen Wohnfläche möglicherweise ein entsprechend höheres Mieterhöhungsverlangen durchgesetzt werden kann.
Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Wohnfläche oftmals nach veralteten Berechnungsmethoden berechnet wurde.
Für Mieter empfiehlt es sich, eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB insbesondere darauf zu prüfen, ob die tatsächliche Wohnfläche der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche entspricht.
RA Krah, 02.12.2015
