Ab 01.07.2018 gilt der Mietspiegel 2018 der Stadt Erfurt für nicht preisgebundene Wohnungen.
Bedeutung hat der neue Mietspiegel nicht nur für die Ermittlung der zulässigen Miethöhe innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses, sondern auch für die Wiedervermietung, weil die ab 01.06.2015 gültige Mietpreisbremse bei 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zieht, die zunächst einmal auf der Grundlage des neuen Mietspiegels zu ermitteln ist.
1. Wie wird der Mietzins ermittelt?
Der Mietspiegel unterscheidet zunächst nach dem Baualter und zwar wie bisher auch nach den Baualtersklasse bis 1967, 1968-1990, 1991-2001 und ab 2002-2015.
Innerhalb der Baualtersklassen wird nach den Ausstattungskategorien unterschieden, nämlich A +, A, B und C.
Je höher die Ausstattungskategorie, desto höher ist der, dem Vermieter zur Verfügung stehende Mietpreisrahmen.
Der konkrete Rahmen wiederum ermittelt sich sodann nach der Wohnungsgröße, nämlich 25,00-48,99 m², 49,00-75,99 m², 76,00-129,99 m² und 130,00-179,99 m².
Für Wohnungen die größer sind, kann der Mietspiegel entsprechend herangezogen werden, gleiches gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Steht auf diese Weise aufgrund des Mietspiegels die Preisspanne fest, so wird der tatsächlich angemessene Mietzins innerhalb der Spanne unter Berücksichtigung der wohnwertmindernden bzw. wohnwerterhöhenden Merkmale ermittelt.
a)
Der neue Mietspiegel folgt dem bisher bereits bewährten Konzept der Mietpreisermittlung.
Sowohl hinsichtlich Art, als auch der Größeneinteilung und schließlich der Beschaffenheit, ausgedrückt durch das Baujahr, ändert sich nichts.
Auch die Ausstattungskriterien A +, A, B und C bleiben wie bisher.
Unverändert bleiben auch die für die Einordnung in den Kategorien A +, A-C maßgeblichen Kriterien, nämlich
- Elektro-, Gas-, Wasser-, Sanitärinstallation
Lediglich das Kriterium Sicherheit hat eine Ergänzung erfahren.
Genügten bis 30.06.2018 einbruchshemmende Haus- und Wohnungstüren, so müssen nunmehr auch Nebeneingangstüren, sowie Balkon- und Terrassentüren zumindest bei EG-Wohnungen einbruchshemmend sein.
c)
Wer als Vermieter die Kategorie A + für sich in Anspruch nehmen möchte, muss nicht länger dafür sorgen, dass alle Zimmer und Küche mit Telefon- und Multimediaanschluss über Kabel oder Funk versehen sind.
Dieses Kriterium wurde aus der Liste gestrichen.
Dafür bedarf es nunmehr einer Klingelanlage mit Kamera unter Beachtung datenschutzrechtlicher Bestimmungen.
Der bisher bereits notwendige mietbare Stellplatz/Garage muss nunmehr auch „der individuellen Nutzung“ des Mieters dienen.
Gemeint ist damit wahrscheinlich, die ausschließliche Zuweisung des Stellplatzes an den Mieter.
d)
Die wesentliche Änderung besteht darin, dass sich die zulässigen Mietspannen nach oben verändert haben.
Unverändert blieben die Mindestansätze für die Baualtersklasse 1968 bis 1990, betreffend die Ausstattungskategorie C und B.
Erhöht haben sich dort lediglich die Höchstspannen.
Im Übrigen haben sich die Spannen durchwegs erhöht, wenn auch in sehr zurückhaltendem Umfang von 1,8 % bei Baualtersklasse 1991 bis 2001 (A +) bis 5,2 % bei Baualtersklasse bis 1967 Ausstattungskategorie A.
Die Zurückhaltung hinsichtlich der Preiserhöhungen wird deutlich, wenn man sich den Gesamtrahmen besieht.
Lag früher die Mindestmiete bei der Wohnungsgröße 25,00-48,99 m² Baualter bis 1967 Kategorie B bei 3,95 € und der Höchstpreis beim Baualter 2002-2012 bei 9,10 €, so hat sich dies von 4,10 € Minimum bis 11,40 € Maximum erhöht.
Vermietern und Mietern in Erfurt steht mit dem Mietspiegel 2018 wiederum ein sinnvolles und bewährtes Mittel der Mietpreisermittlung zur Verfügung, das bis 30.06.2020 gültig ist.
