Am 01.06.2015 ist das Mietrechtnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft getreten und hat die Möglichkeit geschaffen, die Wiedervermietungsmiete der Höhe nach zu begrenzen.
Bislang konnte der Vermieter im Falle einer Wiedervermietung den Mietpreis vereinbaren, der aufgrund der Nachfrage am Markt erzielbar war.
Dies führte zu enormen Mietpreissteigerungen in Städten bzw. Stadtteilen mit einer hohen Wohnungsnachfrage.
Mit § 556 d Abs. 2 BGB wurde nunmehr eine Ermächtigungsnorm für die Länder geschaffen, aufgrund derer die Länder mittels Rechtsverordnung bis zum 31.12.2020 Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen können.
Die Erhöhung der Wiedervermietungsmiete wird bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, befristet für eine Dauer von fünf Jahren.
Ausgenommen von der sog. „Mietpreisbremse“ ist die Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen sowie die Vermietung von Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt vermietet wurden.
Die ortsübliche Miete, also die Vergleichsmiete wird gem. § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus „den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von einer Erhöhung nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.“
In Erfurt kann auf den Mietspiegel 2014 für nicht preisgebundene Wohnungen, gültig ab 01.10.2014 zurückgegriffen werden.
Die Mietpreisbremse kann nur in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt als regulierendes Instrument eingesetzt werden.
In § 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB sind die Kriterien für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes definiert.
Dies soll insbesondere dann der Fall sein, wenn
- die Mieten deutlich stärker steigen, als im bundesweiten Durchschnitt
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird
oder
- geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Zu beachten ist, dass der Vermieter grundsätzlich die Miete verlangen darf, die der Vormieter schuldete.
Lag die vom Vormieter geschuldete Miete bereits über der Kappungsgrenze von 110 % in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, so kann die höhere Miete auch vom Nachmieter verlangt werden.
Hat der Vormieter die Miete gemindert, so bleibt diese Mietminderung außeracht.
Zu beachten ist, dass Mieterhöhungen, die der vorherige Mieter mit dem Vermieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart hat, bei der Berechnung der Vormiete außer Betracht bleiben sollen (§ 556 e Abs. 1 Satz 2 Variante 2 BGB).
Hiermit soll verhindert werden, dass der Vermieter mit dem Vormieter eine hohe Miete vereinbart, um in den Genuss der Übertragung der hohen Miete gem. § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelangen, wonach die über der Kappungsgrenze des von 110 % in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete liegende Vormiete auch vom Nachmieter verlangt werden darf.
Im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten der Wohneinheit ist zu beachten, dass der Vermieter die ortsübliche Miete für die Wohnung im nicht modernisierten Zustand um 10 % erhöhen und den Betrag hinzurechnen darf, den er im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB umlegen dürfte.
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, welche erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt werden.
Weiterhin gilt sie nicht für umfassend modernisierte Wohnungen, sprich wenn die Modernisierung einem Neubau gleichkommt.
Schließen die Mietvertragsparteien eine mietvertragliche Abrede, welche gegen die Vorschriften des Mietrechtsnovellierungsgesetzes verstoßen, so hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch in Höhe des Betrages, der die zulässige Miete überschreitet.
Zu beachten ist, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete nur dann verlangen kann, wenn er den Verstoß qualifiziert gerügt und unter Fristsetzung zurückgefordert hat.
In diesem Zusammenhang steht dem Mieter ein Auskunftsrecht gegenüber dem Vermieter zu, welches ausgeübt werden sollte, um eine hinreichend qualifizierte Rüge zu ermöglichen.
Im Fall einer berechtigten Rüge bzw. eines Rückzahlungsanspruches sind die entstandenen Rechtsanwaltskosten unter dem Gesichtspunkt des Schadensatzes zu ersetzen.
Die Lage in Thüringen:
Die Thüringer Bauministerin Birgit Keller wird bezüglich Erfurt und Jena eine entsprechende Rechtsverordnung ab dem 01.01.2016 erlassen.
Im Gegensatz zum ursprünglich ebenfalls angedachten Weimar erfüllen Erfurt und Jena die Voraussetzungen der sog. Mietpreisbremse.
Offen ließ das Ministerium, ob das ganze Stadtgebiet oder lediglich einzelne Stadtteile von der Geltung betroffen sein sollen.
Ein Entwurf für die notwendige Rechtsverordnung soll in diesen Tagen durch das Ministerium vorgelegt werden.
RA Krah, 08.12.2015
