Am 01.06.2015 trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft.
Im Kern ändert sich das Wohnvermittlungsrecht wie folgt:
- Der Wohnmaklervertrag wird einem Formerfordernis unterworfen, wonach die Textform des
§ 126 b BGB für alle Maklerverträge im Bereich des Wohnvermittlungsrechts vorgeschrieben
ist.
- Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden besteht nur dann, wenn dem Makler ein
eigenständiger Suchauftrag erteilt wurde und der Makler für den Kunden nach außen
suchend tätig geworden ist.
1. Formzwang des Wohnungsmaklervertrages
Gem. § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermittG müssen Maklerverträge über den Nachweis über die Vermittlung von Wohnung die Textform des § 126 b BGB aufweisen.
Dementsprechend können Wohnungsmaklerverträge nicht wie bisher durch mündliche oder auch konkludente Erklärung der Vertragsparteien zustande kommen.
Durch den Formzwang soll Rechtssicherheit und Rechtsklarheit geschaffen werden.
Zu beachten ist, dass im Gegensatz zur Schriftform gem. § 126 Abs. 1 BGB, bei welcher eine Unterschrift den räumlichen Abschluss der Urkunde bildet, es für die Textform des § 126 b BGB ausreichend ist, dass die Erklärungen in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben wurde.
Dies ist bereits der Fall, wenn sich die Parteien in E-Mails über den Maklerauftrag einigen.
Maklerverträge, welche gegen die Anforderung der Textform gem. § 126 b BGB nicht verstoßen, sind gem. § 125 Satz 1 BGB unwirksam.
Folge ist, dass der Makler trotz erbrachter Leistung nicht befugt wäre, eine Provision zu verlangen.
Dementsprechend sollte der Wohnungsmakler darauf achten, die Textform gem. § 126 b BGB beweissicher zu wahren.
2. Die Provisionspflicht des Wohnungssuchenden
Gem. § 2 Abs. 1 a WoVermittG darf der Wohnungsmakler nur dann die Zahlung eines Entgelts vom Wohnungssuchenden verlangen, wenn zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden ein Wohnvermittlungsvertrag besteht und der Vermittler nur zu dessen Erfüllung Wohnungsangebote einholt.
Demzufolge kann der Wohnungssuchende, der sich aufgrund einer Wohnvermittlungsanzeige an einen Wohnungsmakler wendet, keine Zahlungspflicht mehr auslösen.
Normzweck dieser Regelung ist es, Wohnungssuchende davor zu schützen, dass sie aufgrund einer schwierigen Wohnungsmarktsituation in einer faktischen Zwangslage die Kosten der Wohnungsvermittlung übernehmen müssen.
In diesem Zusammenhang ist auf die besondere Darlegungs- und Beweislastsituation hinzuweisen.
Danach trägt der Makler die Darlegungs- und Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen einer Zahlungsforderung gegen den Wohnungssuchenden.
Im Zweifel stünden dem Wohnungsmakler im Zuge der Beweisaufnahme das Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Maklers oder durch richterliche Würdigung einer persönlichen Anhörung des Maklers selbst zur Verfügung.
Ebenso wie in Bezug auf die Textform ist auch hier eine beweissichere Dokumentation der Geschäftsbeziehung notwendig.
Hinzuweisen ist auf § 2 Abs. 5 WoVermittG.
Hiernach ist eine Vereinbarung, welche von den vorgenannten Grundsätzen abweicht, unwirksam.
3. Rückforderung zulässiger Mieterprovision
Gem. § 5 Abs. 1 WoVermittG können dem Wohnungsvermittler nicht zustehende Entgelte nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts, insbesondere des Bereicherungsrechts zurückgefordert werden.
Fazit:
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Wohnraummakler in Zukunft penibel auf die Wahrung der Textform bei Vertragsabschluss achten müssen.
Ebenso kommt eine Doppeltätigkeit für Mieter und Vermieter nicht mehr in Frage.
Für den Wohnungssuchenden dagegen hat sich die Situation stark verbessert, mögliche Provisionsrückzahlungsansprüche werden sich häufen.
Die erste Klage von Wohnraummaklern gegen das Bestellerprinzip hat das Bundesverfassungsgericht bereits abgelehnt.
Parallel läuft gegenwärtig eine weitere Verfassungsbeschwerde.
Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) teilte mit, dass gemeinsam mit einer zwölfköpfigen Klägergruppe Klage vor dem Bundesverfassungsgericht eingereicht werden soll.
Deren Ausgang bleibt abzuwarten.
Bis dahin bleibt es also spannend.
Falls Sie Fragen zu den aufgeworfenen Problemkreisen haben oder rechtliche Unterstützung in anderen Miet- und WEG-rechtlichen Angelegenheiten benötigen, stehe ich gern zu Ihrer Verfügung.
RA Martin Krah, 11.06.2015
