Am 01.01.2019 trat das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft, das bedeutsame Änderungen, insbesondere zum Schutz von Wohnraummietern zum Inhalt hat.
Worin bestehen die wesentlichen Änderungen?
1. Mietpreisbremse
In derzeit ca. 300 Städten und Gemeinden im Bundesgebiet existiert eine Mietpreisbremse aufgrund des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten vom 21.04.2015.
Gem. § 556 d Abs. 1 BGB darf in diesen Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % überschritten werden.
- Es besteht Bestandsschutz für die Mietpreise von Wohnungen, die vor dem 01.06.2015 zu einem
höheren Mietzins vermietet wurden, so dass der Vermieter auch mit dem Nachfolgemieter die
sogenannte Vormiete verlangen darf
-Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Wohnungen sind unter bestimmten
Voraussetzungen vom Anwendungsbereich ausgenommen.
Gem. § 556 g Abs. 3 BGB hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch.
Will der Vermieter bei Verträgen, die ab dem 01.01.2019 geschlossen werden, von einer Ausnahme Gebrauch machen, also Bestandsschutz oder Neubauwohnung/modernisierte Wohnung, so muss er im Rahmen seiner Auskunftsverpflichtung den Mieter hierauf hinweisen.
Tut er dies nicht, kann er sich zwei Jahre lang nicht auf die Ausnahme berufen.
Hat der Mieter für diesen Zeitraum die Miete bezahlt, kann er einen Rückforderungsanspruch geltend machen.
Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Auskunft später nachholt.
Desweiteren richtet sich der Auskunftsanspruch des Mieters auf die Höhe der nach der Mietpreisbremse maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlichen Tatsachen nicht allgemein bekannt sind.
Gibt es, wie beispielsweise in Erfurt einen Mietspiegel, so sind die Vergleichsmieten bekannt, so dass kein Raum für eine Auskunftspflicht des Vermieters besteht.
Fehlt es daran, muss der Vermieter Auskunft hinsichtlich solcher Umstände geben, die in seiner Sphäre liegen und die er entweder kennt oder ohne weiteres ermitteln kann.
Dabei handelt es sich z. B. um die Baualtersklasse, dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale (z. B. Heizungsanlage) und andere wesentliche Tatsachen, die für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sind.
Ob vor dem Hintergrund dieser Auskünfte die vom Vermieter verlangte Miete innerhalb des Rahmens von 10 % über der Vergleichsmiete liegt, obliegt sodann der gerichtlichen Klärung, entweder, wenn der Vermieter auf Zahlung klagt oder der Mieter auf Rückforderung überzahlter Miete gemäß § 556 g Abs. 2 BGB.
b)
Übersteigt die Mietpreisvereinbarung die Grenze von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, so ist der Mietzinsanspruch des Vermieters insoweit hinfällig, als die Grenze überschritten wird.
In dieser Höhe hat der Mieter, soweit er bereits Zahlungen erbracht hat, einen Rückzahlungsanspruch, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat.
Zurückgefordert werden kann die Miete erst ab Rüge, also nicht rückwirkend.
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so konnte er bislang die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (sogenannter Modernisierungszuschlag).
Betrugen die Modernisierungskosten für eine Wohnung beispielsweise 3.000,00 €, konnte die monatliche Miete um 27,50 € erhöht werden (11 % von 3.000,00 €, verteilt auf zwölf Monate).
Seit 01.01.2019 hat sich dies geändert.
Zukünftig kann der Vermieter nicht mehr 11 %, sondern nur noch 8 % umlegen, im Berechnungsbeispiel wären dies nicht mehr 27,50 €, sondern 20,00 €.
Zusätzlich gilt jetzt noch eine absolute Kappungsgrenze von 3,00 €/m²/Monat innerhalb von sechs Jahren.
Begründet wird die Absenkung mit den deutlich gesunkenen Zinsen, die die Finanzierung wesentlich verbilligt haben.
Da die Zinsentwicklung naturgemäß nicht vorausgesehen werden kann, hat der Gesetzgeber die Absenkung zeitlich für die Zeit von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Mietanpassungsgesetzes befristet.
3. Nachweis der Modernisierung
Will der Vermieter eine Modernisierungsumlage vornehmen, so muss er zuvor dem Mieter eine detaillierte Aufstellung der Modernisierungskosten zukommen lassen.
Der Gesetzgeber hat nunmehr ein vereinfachtes Verfahren für Maßnahmen geregelt, bei denen die Investition eines Betrages von 10.000,00 € nicht überschritten wird.
Für reine Erhaltungsmaßnahmen werden dabei pauschal 30 % von den Gesamtkosten abgezogen, der Rest wird auf die Miete umgelegt, ohne dass eine detaillierte Aufstellung erforderlich wäre.
Außerdem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen.
Wer zukünftig versucht, seine Mieter mit aggressiven Modernisierungsmethoden sowie Schikanemaßnahmen, wie dem Abstellen von Wasser, Strom oder Heizung, loszuwerden, begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Außerdem macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.
Große Bedeutung wird dieser Regelung allerdings nicht zukommen, weil das entsprechende Schutzgesetz, verankert unter § 6 des Wirtschaftsstrafgesetzbuchs, absichtliches Handeln voraussetzt, das sich regelmäßig nicht nachweisen lässt.
RA Raber, 21.01.2019
