In einer aktuellen Entscheidung des BGH vom 20.02.2014 bestätigte dieser eine Entscheidung des Thüringer Oberlandesgerichts zur Frage, ob dem Erwerber einer Wohnung im Rahmen eines Bauträgervertrages bei Verzug des Bauträgers einen Nutzungsausfallentschädigung zusteht.
Die Entscheidung verstärkt beträchtlich die Rechte der Erwerber von Eigentumswohnungen.
Im konkreten Fall hatte sich der Bauträger verpflichtet, das Vertragsobjekt bis spätestens zum 31.08.2009 bezugsfertig herzustellen und zu übergeben. Die Fertigstellungsfrist hielt der Bauträger nicht ein und geriet in Verzug.
Der Verzug dauerte sage und schreibe zwei Jahre.
Während des Verzugszeitraums erstattete der Bauträger dem Erwerber die Kaltmiete für die von ihm noch immer bewohnte Wohnung in Höhe von 305,80 €/Monat.
Der Erwerber machte schließlich vor dem Landgericht Gera eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 1.045,76 €/Monat abzüglich der erstatteten Kaltmiete in Höhe von 305,80 €, mithin 739,96 € monatlich gerechnet auf zwei Jahre bzw. 24 Monate folglich 17.759,04 € geltend.
Er trug vor, dass er nach dem vertraglich vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt nicht in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 m² leben konnte, sondern weiterhin in einer 72,6 m² großen Dreizimmerwohnung unter beengten Verhältnissen mit drei Kindern.
Das Thüringer Oberlandesgericht hat die Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 10.179,12 € zugesprochen, der BGH bestätigte die Entscheidung des Thüringer Oberlandesgerichts.
Der Erwerber hat gegen den Bauträger einen Schadensersatzanspruch in Folge Verzuges. Bestandteil des Schadensersatzanspruches ist auch der Nutzungsausfallersatz für Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist.
Die insoweit vom großen Senat für Zivilsachen entwickelten Grundsätze sind auch auf die Vertragshaftung übertragbar.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die Nutzung von Wohnraum nach zur Verfügungstellung oder vor zur Verfügungstellung entzogen wird. Ebenfalls kann auch nicht eingewandt werden, dass der Erwerber während des Verzugszeitraums eine anderweitige Wohnung anmieten kann, die seinen Bedürfnissen besser gerecht wird, denn der Erwerber weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich überhaupt lohnt, eine andere Wohnung zu beziehen.
Voraussetzungen für den Nutzungsausfallschaden ist allerdings, dass der Erwerber auch tatsächlich das Objekt eigenwirtschaftlich nutzen möchte und ihm kein anderer mit dem Erwerbsobjekt vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung steht.
Hat das Erwerbsobjekt und die vom Erwerber bezogene Wohnung den gleichen Nutzwert, so entsteht eine Nutzungsausfallentschädigung nicht, wenn der in Verzug befindliche Bauträger die Kosten der Anmietung erstattet.
Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung etwa gleichwertig ist, wendet der BGH eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise an.
Im konkreten Beispielsfall bestand kein Zweifel, dass der Nutzwert der bezogenen Wohnung mit 72,6 m² geringer ist als bei 136,3 m² der neuen Wohnung.
Die Entscheidung ist von erheblicher Bedeutung, da sie das Verzugsschadensrisiko aller Bauleistenden erheblich erhöht.
Die Entscheidung betrifft im Ergebnis nicht nur Bauträger, sondern ebenso Generalunternehmer und in der Folge die für Sie tätigen Nachunternehmer.
Es steht zu erwarten, dass die Geltendmachung von Nutzungsausfallentschädigung nunmehr zum festen Bestandteil der Abrechnung verzugsbedingter Gegenansprüche am Ende eines Bauvorhabens wird, weshalb der BGH gut daran getan hätte deutlich zu machen, dass Nutzungsausfallentschädigungen erst ab einer Erheblichkeitsschwelle in Betracht kommt, die in dem vom BGH entschiedenen Fall sicherlich weit überschritten war.
BGH Urteil vom 20.02.2014 VII ZR 172/13
RA Raber, 15.04.2014
