Auf die Bauverpflichtung in einem Bauträgervertrag findet bekanntlich Werkvertragsrecht Anwendung.
Unproblematisch ist dies für jene Käufer, die den Bauträgervertrag vor Abnahme des Gemeinschafts- und des Sondereigentums schließen.
Was ist mit jenen Käufern, die erst nach Fertigstellung und Abnahme des Gemeinschafts- und Sondereigentums eine Eigentumswohnung erwerben, also die sogenannten Nachzügler?
Findet Kaufrecht oder Werkvertragsrecht Anwendung?
Die Frage ist entscheidend, denn im Rahmen eines Kaufvertrages kann die Sachmängelgewährleistung weitestgehend ausgeschlossen werden.
Der BGH hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 1985 die Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts auch für Nachzügler bejaht mit der Begründung, dass es widersinnig sei, wenn Mängelansprüche des Nachzüglers früher verjähren oder gar nicht erst entstehen, als es bei den Ansprüchen früherer Erwerber der Fall ist.
Bauträger haben daher in Erwerbsverträgen mit Nachzüglern Klauseln verwendet, wonach der Käufer an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden ist.
Auf diese Weise konnte der Bauträger zumindest verhindern, dass mit Abschluss des Kaufvertrages mit dem Nachzügler eine neue Gewährleistungsfrist von fünf Jahren begann.
Der BGH entschied, dass eine solche Klausel wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung
gemäß §§ 309 Nr. 8 b ff. BGB unwirksam ist.
Der Nachzügler ist also nicht an die Abnahme der Vorerwerber gebunden.
Ist die Wohnung neu hergestellt, so stehen ihm folglich mit konkludenter Abnahme die Gewährleistungsansprüche fünf Jahre lang zu.
In dem vom BGH entschiedenen Fall konnte der Bauträger auch nicht einwenden, dass Werkvertragsrecht nicht gilt, denn er hatte sich im Vertrag mit dem Nachzügler noch zu Um-und Ausbauarbeiten in der Wohnung verpflichtet, so dass der Vertrag eine ergänzende Herstellungsverpflichtung enthielt, die ihm insgesamt das Gepräge eines Werkvertrages verlieh.
Allerdings ließ der BGH einen kleinen Hoffnungsschimmer für Bauträger.
Das Werkvertragsrecht mit dem Beginn der Gewährleistungsfrist ab Abnahme spielt dann keine Rolle, wenn die vom Nachzügler erworbene Wohnung nicht mehr als neu im Sinne der §§ 309 Nr. 8 b ff. BGB gilt.
Neu ist eine Wohnung nicht mehr, wenn sie drei Jahre nach Errichtung veräußert wird und zuvor vermietet wurde.
Ist dies der Fall, dann gilt Kaufvertragsrecht nicht Baurecht.
In diesen Fällen findet auch bei Nachzüglern nach der Rechtsprechung des BGH keine Wiedergeburt der Gewährleistungsfrist statt (BGH Urteil vom 25. 02.2016-VII ZR 156/13).
RA Raber, 11.05.2016
