Die Risiken des Verbrauchers bei Abschluss eines Bauträgervertrages sind hoch.
Weder nach der jetzigen Gesetzeslage, noch nach dem Referentenentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts des BMJV ist das Grundproblem beseitigt, nämlich die schwächere Stellung des Verbrauchers in der Insolvenz des Bauträgers.
Er ist bis zur Zahlung der letzten Kaufpreisrate lediglich Auflassungsvormerkungsberechtigter und kann daher, will er seine bereits geleisteten Zahlungen nicht gefährden, von vornherein weder einen Rücktritt, noch großen Schadensersatz geltend machen, wenn sich beispielsweise beträchtliche Mängel herausstellen.
Der Gesetzgeber sah sich daher bereits frühzeitig herausgefordert, den Verbraucher wenigstens im Hinblick auf die Höhe der Kaufpreisraten durch die Regelung in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu schützen.
Doch auch dies versuchen einige Anbieter zu umgehen.
Immer wieder werden Verträge geschlossen, in denen die einheitliche Verpflichtung des Bauträgervertrages, nämlich Verschaffung des Eigentums am Grundstück einerseits und Erbringung einer Bauleistung andererseits aufgetrennt werden.
So verkauft eine Projektgesellschaft nach Erschließung des Baugrunds das Grundstück, während eine „im Lager“ der Projektgesellschaft stehende Baugesellschaft die Bauleistung übernimmt.
Beide Verträge werden dergestalt miteinander verknüpft, dass der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag miteinander stehen und fallen.
In einem, vom OLG München entschiedenen Fall sollte der Bauvertrag nichtig sein, wenn der Auftraggeber das Grundstück nicht erwirbt.
Im Kaufvertrag war zugleich geregelt, dass Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate und der Eigentumserwerb am Grundstück erst mit Abschluss der Bauausführung erfolgt.
Hierdurch ergab sich für den Verbraucher exakt das gleiche Risiko, wie im Falle des Bauträgervertrages, nämlich Erwerb des Eigentums erst mit Zahlung der Schlussrate.
Der Käufer/Bauherr beanstandete Baumängel und zahlte die letzten Raten nicht.
Der Auftragnehmer setzte den Bauherrn/Käufer in Verzug und kündigte schließlich den Bauvertrag.
Er rechnet ihm gegenüber die restliche Vergütung für die erbrachten Leistungen nebst Vergütung für die nicht erbrachten Leistungen, abzüglich ersparter Aufwendungen ab, ohne Erfolg.
Das OLG München gab dem Bauherrn Recht.
In Folge der Verquickung von Kaufvertrag einerseits und Bauvertrag andererseits ergaben sich für den Bauherrn/Käufer gerade jene Risiken, die der Bauträgervertrag beinhaltet und die er dann nicht hat, wenn er ein Grundstück erwirbt und durch eine Firma bebauen lässt.
Aus diesem Grunde sei im vorliegenden Fall die MaBV anwendbar, denn die Aufsplittung des Rechtsgeschäfts in zwei Vertragsbestandteile diente letztlich der Umgehung der Makler- und Bauträgerverordnung.
Das Ergebnis:
Die Ratenzahlungsregelung im Bauvertrag entsprach nicht der Regelung der MaBV, sodass der Werklohn nach der gesetzlichen Regelung des § 641 BGB, also insgesamt erst nach Abnahme, fällig war.
Der Auftragnehmer war daher nicht zur Kündigung berechtigt.
Soweit ihm Vergütungsansprüche zustehen, sind diese durch Aufrechnung des Bauherrn mit Restfertigstellungskosten erloschen.
Die Entscheidung verdient Zustimmung, denn sie hilft Umgehungsgeschäfte zu verhindern.
Hat der Auftragnehmer, der die Bauleistung erbringen soll, entscheidenden Einfluss auf den Grundstückserwerb vom Dritten und kann er dadurch den Verbraucher in die Zwangslage bringen, trotz Mängeln bezahlen zu müssen, um Eigentum zu erwerben, so liegt eine rechtliche Einheit zwischen Werk- und Grundstückskaufvertrag vor, die der MaBV unterfällt.
Die vom OLG München beurteile Konstellation findet nicht selten Anwendung, wenn der Bauherr das Grundstück von einer Projektgesellschaft erwirbt, die zuvor die Erschließung durchgeführt hat und die den Kauf an den Abschluss eines Bauvertrages mit einem Unternehmen knüpft, das mit ihr verbunden ist.
Die Entscheidung des OLG München gibt den Bauherren in diesen Fällen beträchtliche Spielräume.
RA Raber, 04.11.2015
