1. Prüfen Sie, wer Ihr Vertragspartner werden soll
- Seit wann existiert die Firma?
- Handelt es sich um eine juristische Person, wie hoch ist das Stammkapital?
- Handelt es sich nur um eine UG – haftungsbeschränkt – oder handelt es sich um einen Inhaberbetrieb?
- Führt die Firma die Bauleistung selber aus oder durch Subunternehmen?
- Wie steht es um die Bonität des Unternehmens?
- Wie viele Hausobjekte hat die Firma bereits errichtet?
- Gibt es Referenzobjekte?
- Wie zufrieden sind die Bauherren, die in der Vergangenheit mit dieser Firma gebaut haben?
2. Ist der Vertragsgegenstand genau vereinbart?
Erhebungen des BSB haben ergeben, dass bei 47 % der untersuchten Angebote der Vertragsgegenstand nicht eindeutig definiert ist.
Oft lagen unvollständige Vertragsunterlagen und Geschäftsbedingungen vor.
Prüfen Sie bitte durch einen Fachmann, ob der Leistungsumfang, Art und Güte der Baustoffe und Baumaterialien sowie der Ausstattungsstandart vollständig dargestellt ist.
Die Leistungsbeschreibung ist das grundlegende vertragliche Instrument für die genaue Bestimmung der geschuldeten Bauleistung.
Je konkreter die Bau- und Leistungsbeschreibung ist, umso höher ist die Rechtssicherheit für Bauherren.
Alle Gewerke müssen mit Angaben über Qualität, Form, Abmessung, technische Angaben und Herstellerangaben so beschrieben werden, dass der geforderte Leistungserfolg eindeutig feststeht.
Dies ist zugleich Voraussetzung für die Ermittlung des Angebotspreises.
3. Was muss ich beim Preis beachten?
Der Preis ist nur so gut, wie der Leistungsumfang, der dem Preis zugrundeliegt.
Nur dann, wenn Leistungsumfang und die Art der Ausführung genau bestimmt sind, ist auch der Preis definiert, sodass auch ausreichende Preissicherheit besteht.
Dies setzt voraus, dass vor Vertragsschluss die vereinbarten Leistungen einschließlich Sonderwünsche konkret verhandelt werden. Anderenfalls wird es zu nachträglichen Vertragsänderungen kommen, die erhebliche Mehrkosten nach sich ziehen.
Der BSB hat festgestellt, dass dies leider in 14 % der untersuchten Fälle der Fall war.
Lassen Sie daher den Vertrag, bevor Sie ihn unterschreiben durch einen Fachmann auf folgende Punkte überprüfen:
- Liegt ein garantierter Pauschalpreis vor?
- Bis wann ist der vereinbarte Preis garantiert?
- Sind Mehr-und Minderleistungen berücksichtigt?
- Wurden wirklich alle Leistungen berücksichtigt?
4. Bauzeit
Der BSB hat festgestellt, dass nahezu jeder zweite Vertrag keine verbindlichen und eindeutigen Regelungen zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin enthielt.
Bestehen Sie daher auf eine entsprechend klare Vereinbarung, da nur dann die größte Gewähr dafür besteht, dass Ihr Bauvorhaben auch rechtzeitig fertig wird.
Vergessen Sie nicht, dass hiervon Einiges abhängt, beispielsweise die rechtzeitige Kündigung Ihres Mietvertrages.
Wir empfehlen nicht nur die feste Vereinbarung von Ausführungsbeginn und Fertigstellung, sondern die Vereinbarung eines konkreten Bauzeitenplanes, der Ihnen eine ständige Kontrolle ermöglicht und Ihnen frühzeitig signalisiert, wenn es zu Verzögerungen kommt.
Verbinden Sie die Nichteinhaltung der Fristen, zumindest des Fertigstellungstermins mit einer Vertragsstrafenregelung in Höhe von 0,2 % / Werktag, maximal 5 %.
5. Zahlung
Der BSB hat festgestellt, dass die Bauherren in ca. 95 % der Bauvorhaben in Vorleistung gehen.
Durchschnittlich überzahlen die Bauherren ihren Zahlungsplan mit 15.000,00 € bis 25.000,00 €.
Dies bedeutet zum Einen die Gefahr, dass ausreichende Reserven, die Gegenstand eines Zurückbehaltungsrechtes sein könnten, nicht mehr bestehen, zum Anderen tragen Sie das Insolvenzrisiko des beauftragten Unternehmens.
Achten Sie auf folgende Punkte:
- Wann werden welche Zahlungen fällig?
- Sieht der Zahlungsplan Vorausleistungen vor?
- Ist der Zahlungsplan klar gegliedert?
- Ist die Schlussrate hoch genug bemessen?
6. Unverzügliche Mangelbeseitigung
Jeder kontrollierte Neubau wies nach Erhebungen des BSB im Durchschnitt mindestens 10 bis 20 Baumängel auf.
Allein ¼ der Bauschäden hat einen Wertumfang von 15.000,00 € bis 50.000,00 €.
Wenn Sie bei der Abnahme feststellen, dass dieser Fall eingetreten ist, wird der Betrag, der noch zur Zahlung offen ist, erheblich geringer sein, als die Kosten, die Ihnen zur Mangelbeseitigung entstehen werden.
Anders ausgedrückt:
Nicht der Unternehmer, sondern Sie laufen dem Geld hinterher, welches Sie benötigen, um Mängel zu beseitigen.
Der Gesetzgeber hat Ihnen bei Bauvorhaben bis zum 31.12.2008 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Betrages der anfallenden Mangelbeseitigungskosten, seit 01.01.2009 in Höhe des doppelten Betrages der anfallenden Mangelbeseitigungskosten zugebilligt.
Wenn Sie von diesem scharfen Schwert Gebrauch machen wollen, müssen Sie frühzeitig wissen, wie es um Ihr Bauvorhaben bestellt ist.
Dies setzt Wissen voraus. Wissen um Baumängel können Sie nur dann haben, wenn Sie das Baugeschehen auch wirklich verfolgen können und wenn es Ihnen möglich ist einen Fachmann baubegleitend hinzu zu ziehen.
Achten Sie auf folgende Punkte:
- Stellen Sie von vornherein klar, dass Sie einen Fachmann baubegleitend hinzuziehen werden.
- Besuchen Sie die Baustelle regelmäßig
- Rügen Sie Mängel in der Bauphase auf jeden Fall schriftlich
- Vereinbaren Sie, soweit möglich, eine Frist zur Beseitigung von Mängeln schriftlich
- Machen Sie von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch
7. Fertigstellungsgarantie
Kommt es zur Insolvenz des beauftragten Unternehmens, so ist damit regelmäßig ein Baustopp verbunden.
Entscheidet sich der Insolvenzverwalter nicht für Erfüllung, so müssen Sie ein anderes Unternehmen mit der Fertigstellung beauftragen.
Die Folgen sind Mehrkosten, da für das nunmehr beauftragte Unternehmen nicht die Preisvereinbarungen mit Ihrem Auftragnehmer gelten, Verzugsschäden infolge des Zeitverlustes und schließlich der Verlust von Gewährleistungsansprüchen.
Diese Risiken können Sie absichern.
Solange Sie daher von Ihrem Auftragnehmer eine Fertigstellungsgarantie in Höhe der geschuldeten Bauvertragssumme als Bankbürgschaft oder Bürgschaft eines Kreditversicherers.
Denkbar ist auch, dass jeweils einzelne Bauphasen abgesichert werden.
8. Förmliche Abnahme
Was bedeutet die Abnahme für Sie?
- Die Schlussrate wird fällig
- Die Gefahr der Verschlechterung geht auf Sie über
- Die Beweislast geht auf Sie über
Achten Sie darauf, dass im Bauvertrag vereinbart wird, dass eine förmliche Abnahme unter Ausschluss der sogenannten konkludenten oder fiktiven Abnahme durchzuführen ist.
Ziehen Sie bei der Abnahme einen Fachmann hinzu, damit Mängel bei der Abnahme auf jeden Fall
- erkannt
- angesprochen
- im Abnahmeprotokoll festgehalten
- eine Mangelbeseitigungsfrist gesetzt wird
- die Abnahme gegebenenfalls verweigert wird
- im Abnahmefall schriftliche Rüge der Mängel und Frist zur Beseitigung gesetzt wird
- der Vorbehalt von Vertragsstrafen erfolgt.
9. Gewährleistungsfrist
Bestehen Sie darauf, dass die Gewährleistungsfrist fünf Jahre beträgt.
Bestehen Sie darüber hinaus darauf, dass Sie einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % der Schlussrechnungssumme für die Dauer der Gewährleistung einbehalten können, wobei dem Unternehmer die Möglichkeit eingeräumt wird den Gewährleistungseinbehalt im Wege einer Gewährleistungsbürgschaft einer Bank, Sparkasse oder eines Kreditversicherers abzulösen.
RA Raber; 11.09.2009
