Anders als der Bauträger, baut der Generalunternehmen (Hausbauunternehmen) auf fremden Grund.
Was darauf errichtet wird, geht unmittelbar in das Eigentum des Grundstückseigentümers über.
Kann der Bauträger die Übergabe der Wohnung de facto von der vollständigen Zahlung abhängig machen, so bleibt dies beim GU ein frommer Wunsch.
Der Häuslebauer betritt sein Grundstück, lässt vom Schlüsseldienst seine Haustür öffnen und betritt und bezieht sein Haus. Diese für den Generalunternehmer unbefriedigende Situation hat dazu geführt, dass in letzter Zeit vermehrt Klauseln in Hausbauverträgen auftauchen, die in etwa wie folgt lauten:
Nimmt der Käufer das Objekt vor der Übernahme eigenmächtig in Besitz, so gilt dies als mängelfreie Abnahme. Dies führt zu einer Umkehr der Beweislast, sodass der Käufer das Vorliegen von Mängeln zum Zeitpunkt der Abnahme zu beweisen hat.
Zieht der Häuslebauer also in sein Haus ein, so soll damit die Abnahme verbunden sein, verbunden mit allen Abnahmefolgen, nämlich
- Fälligkeit des offenen Werklohns,
- Umkehr der Beweislast für das Vorliegen von Mängeln
- Gefahrübergang
- Beginn der Gewährleistung
Das Landgericht Duisburg hat in einem Endurteil vom 18.10.2012 über die Wirksamkeit einer solchen Klausel entschieden. Das Landgericht gab dem GU Recht. Mit dem Einzug sei die Abnahmefiktion eingetreten, sodass der Werklohn fällig wurde.
Für Mängel, die der Bauherr gerügt hatte, traf ihn aufgrund der Abnahmefiktion die Beweislast. Nachdem er den Vorschuss für die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht eingezahlt hatte, entschied das Gericht zu seinen Lasten.
Das Landgericht Duisburg hat damit die Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel bejaht, obschon die Klausel in mehrfacher Hinsicht unwirksam ist.
Gem. § 308 Nr. 5 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, wonach eine Erklärung des Vertragspartners bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben gilt. Mit dem Bezug gibt der Vertragspartner des Verwenders exakt eine solche Erklärung ab. Die Klausel verstößt darüber hinaus gegen § 309 Nr. 8 ff. BGB, da vorzeitig die Gewährleistungsfrist beginnt und damit die Ansprüche des Vertragspartners verjähren.
Ebenfalls verstößt die Klausel gegen §§ 309 Nr. 12 BGB, da mit der fingierten Abnahme auch eine Beweislaständerung verbunden ist.
Eine baldige Klärung der Rechtsfrage durch den BGH i. S. d. Rechtsberatung wäre wünschenswert.
RA Raber, 01.07.2013
Landgericht Duisburg Urteil vom 18.10.2012 – 8 O 227/10
