Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde:
Der Vermieter einer Wohnung wollte aus rein beruflichen Zwecken diese Wohnung selbst nutzen. Er beabsichtigte die eigene Anwaltskanzlei fortan in den von den Beklagten gemieteten Wohnräumen zu führen.
Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.
Die hierauf erhobene Räumungsklage des Vermieters wurde seitens des Amtsgerichts abgewiesen. Die gegen das Urteil des Amtsgerichts gerichtete Berufung zum Landgericht wurde ebenfalls zurückgewiesen.
Die zum BGH zugelassene Revision des Klägers hatte hingegen Erfolg.
Der BGH stellte fest, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann, auch wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen möchte.
Die verfassungsrechtlich geschützte und gewährleistete Berufsfreiheit sei hier nicht geringer zu bewerten als der gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken.
Zu berücksichtigen sei ferner, dass die vermietete Wohnung und die zurzeit zu Wohnzwecken selbst genutzte Wohnung in dem gleichen Gebäude lagen.
Das Verfahren wurde zur Prüfung, ob Härtegründe für die Mieter vorliegen, nochmals zur Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
In Verbindung mit der Entscheidung des BGH VIII 74/11, vom 23.11.2011 ergeben sich hieraus gerade für eine vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts neue Handlungsmöglichkeiten zur ordentlichen Beendigung eines Mietverhältnisses.
Während die erstgenannte Entscheidung eine Eigenbedarfskündigung aus gewerblichen/beruflichen Zwecken bestätigt, gibt der BGH in der letztgenannten Entscheidung seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2007 auf.
Bis zur Entscheidung vom 23.11.2011 konnte Eigenbedarf einer GbR nur für Personen geltend gemacht werden, welche im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits Gesellschafter waren.
Dies gibt der BGH nun ausdrücklich auf.
So stellt der BGH wie folgt fest:
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 17).
Die Kombination dieser Urteile erweitert daher die Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses im Eigenbedarfsfall erheblich, da auch der Eigenbedarf neuer Gesellschafter nunmehr geltend gemacht werden kann.
RA Offermanns, 05.10.2012
