Mit der Entscheidung vom 12.11.2011 stellt der BGH fest, dass allein das Angebot der Rückgabe der Wohnung nicht den Beginn der Verjährung nach § 548 BGB auslöst.
Im zu entscheidenden Fall räumte der Mieter bereits vor Mietende die Wohnung. Die Kündigung sprach der Mieter aus. Das Mietverhältnis endete demnach rund 3 Monate nach dem Auszug des Mieters.
Kurz vor dem Auszug des Mieters am 30.06.2007 bot dieser die Rückgabe der Mietsache an, was die Vermieterin ablehnte. Erst zum 01.10.2007 wurde ein Termin zur Wohnungsübergabe abgestimmt.
Wegen der im Mahnbescheid vom März 2008 geltend gemachten Forderungen erhob der Mieter die Einrede der Verjährung.
Der BGH stellte fest, dass allein das Angebot der Rückgabe der Wohnung am 30.06.2007 die Verjährungsfrist nicht beginnen lässt. Zunächst sei die Regelung des § 548 BGB unabhängig vom Fortbestand des Mietverhältnisses, da die Verjährung allein von der Änderung der Besitzverhältnisse abhängig ist.
Durch das reine Angebot ist die Vermieterin nicht in Besitz der Wohnung gelangt, hieran ändert sich auch durch den Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der „eigenen“ Wohnung durch den Mieter nichts.
Es war der Vermieterin daher nach Treu und Glauben nicht verwehrt als Bezugszeitpunkt auf die tatsächliche Rückgabe, d.h. den 01.10.2007 abzustellen.
Forderungen der Vermieterin waren daher nicht verjährt.
Vermieter müssen daher nicht zu jeder Zeit die Wohnung zurücknehmen und allein das Angebot der Rückgabe löst keine Verjährungsfrist aus.
Für Mieter bedeutet dies, dass die Wohnungsrückgabe erst dann erfolgt ist, wenn der Vermieter wieder im Besitz der Wohnung ist. Der Einwurf der Schlüssel in den eigenen Briefkasten, möglicherweise ohne Kenntnis des Vermieters, ist dafür nicht ausreichend.
Im beiderseitigen Interesse dürfte daher die Vereinbarung eines frühzeitigen Termins zur Wohnungsrückgabe liegen.
RA Offermanns
13.02.2012
