Am 13.06.2014 trat die Verbraucherrechterichtlinie (VRRL) in Kraft.
Darin wird die Anwendbarkeit des Fernabsatz- und des E-Commerce-Rechts auf den online geschlossenen Maklervertrag bestätigt.
1.
Damit treffen Makler seit 13.06.2014 die Informationspflichten gem. § 312 a ff. BGB, wie sie sich aus Artikel 246 EGBGB ergeben (Informationspflichten bei Fernabsatzverträgen, weitere Informationspflichten bei Fernabsatzverträgen und Informationspflichten bei Verträgen im elektronischen Geschäftsverkehr).
Online-Makler müssen darüber hinaus sicherstellen, dass sie bzw. ihr Portalbetreiber die allgemeinen (§ 312 i BGB) und die besonderen (§ 312 j BGB) Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr gegenüber Verbrauchern beachten.
Diese Regelungen wurden vom Gesetzgeber im Zuge der Bekämpfung der Abo-Fallen eingefügt.
und lassen sich am besten mit der sog. Button-Lösung in den Griff bekommen.
Im Rahmen des E-Commerce wird dem Verbraucher über einen Button mit der Aufschrift „zahlungspflichtig bestellen“ der entgeltliche Charakter des Vertrages klargemacht.
Bei einem Maklervertrag entsteht die Provisionsverpflichtung des Verbrauchers, sobald der Makler auf die Anfrage des Nutzers tätig wird, regelmäßig durch Übersendung eines konkreten Exposé mit Namen und Anschrift des Verkäufers oder Vermieters einerseits und dem Abschluss des Hauptvertrages zwischen Verbraucher und Verkäufer/Vermieter andererseits.
Durch die Verwendung eines Bestell-Buttons kann dem Verbraucher im Rahmen des Maklervertrages klargemacht werden, dass der Makler nunmehr kostenpflichtig tätig wird, freilich mit der Maßgabe, dass die Provisionspflicht erst mit Zustandekommen des Hauptvertrages eintritt.
Der Kunde erklärt mit Anklicken des Buttons, dass er weiß, dass aus der ersten Kontaktaufnahme eine spätere Zahlungspflicht resultiert, die entsteht, sobald der Hauptvertrag zustande gekommen ist.
2.
Gemäß § 312 g Abs. 1 BGB steht dem Verbraucher mit Zustandekommen des Vertrages ein Widerrufsrecht zu.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, wenn dem Verbraucher spätestens bei Vertragsschluss eine Widerrufsbelehrung in Textform mitgeteilt wird (§ 355 Abs. 2 BGB).
Unterbleibt diese Belehrung oder erfolgt sie fehlerhaft, so beträgt die Widerrufsfrist 12 Monate.
Dies hat für den Makler katastrophale Folgen, denn er kommt seinen Verpflichtungen unmittelbar nach Vertragsschluss nach und übersendet das Exposé, worauf es zum Abschluss des Hauptvertrages zwischen Verbraucher und Verkäufer/Vermieter kommt.
Ein danach ausgeübter Widerruf innerhalb von 12 Monaten nimmt dem Makler seinen Provisionsanspruch.
Umso wichtiger ist die korrekte Widerrufsbelehrung gem. Artikel 246 a § 1 EGBGB.
Allerdings stellt sich selbst dann, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde, die Frage, ob der Makler gleichwohl den Kürzeren zieht.
Hat der Makler ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt, so kann der Verbraucher innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss widerrufen.
In dieser Zeit hat der Makler längst das Exposé übersandt, so dass es zum Kontakt zwischen Verbraucher und Verkäufer/Vermieter gekommen ist.
Haben Verbraucher und Verkäufer/Vermieter innerhalb der Widerrufsfrist den Vertrag abgeschlossen, so liegt es nahe, dass der Verbraucher noch vor Ablauf der Widerrufsfrist widerruft.
Auch dann scheint der Makler leer auszugehen.
Diesem Szenario beugt § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB vor.
Danach erlischt das Widerrufsrecht bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn
- der Unternehmer mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen hat, nachdem der Verbraucher
zugestimmt hat
- der Verbraucher darüber informiert wurde, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger
Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert
und
- der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat.
Es empfiehlt sich daher, bei einem Online-Portal genau diese Belehrung über den Verlust des Widerrufsrechts aufzunehmen, wobei die Bestätigung des Verbrauchers, wie im Internet üblich, mittels eines „Häkchen-Feldes“ gegeben wird.
Auf diese Weise hat es der Makler in der Hand, seinen Anspruch auch zukünftig zu sichern.
Um spätere Streitigkeiten über die vollständige Erbringung der Dienstleistung zu vermeiden, sollte allerdings ebenfalls klargestellt sein, was konkret vom Makler geschuldet ist und, dass der Kunde anhand der erbrachten Vermittlungs- oder Nachweisleistung das Objekt auch tatsächlich erwerben kann.
Das bloße Anfüttern mit Informationen wird also nunmehr zum Verhängnis für den Makler.
Fazit.
Online-Maklerverträge unterfallen dem Fernabsatzgesetz.
Folgendes ist zu beachten:
1.
Genaue Definition des Vertragsinhalts.
2.
Hinweis, dass mit Button-Klick ein rechtswirksamer Vertrag mit dem Makler zustande kommt, so dass bei Abschluss des Hauptvertrages zwischen Verkäufer/Vermieter und Verbraucher der Provisionsanspruch des Maklers entsteht.
3.
Aufnahme aller Informationspflichten gem. Artikel 246 EGBGB.
4.
Widerrufsbelehrung unter Beachtung des Musters (Anlage 1 zu Artikel 246 a EGBGB).
5.
Hinweis darauf, dass der Verbraucher mit Klicken des Buttons seine ausdrückliche Zustimmung darüber gibt, dass der Makler mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt und der Verbraucher bei vollständiger Erbringung der Dienstleistung sein Widerrufsrecht verliert.
Bei allen Hinweisen ist darauf zu achten, dass der Nachweis über entsprechende Informationen, Belehrungen etc. erbracht werden kann (Häkchen-Button-Lösung).
RA Raber, 16.02.2015
