I. Einleitung
Im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 wurde § 940 a ZPO dahingehend geändert, dass dem Vermieter nunmehr mehr Möglichkeiten eingeräumt wurden, einstweilige Verfügungen auf Räumung von Wohnraum zu erlassen.
Einstweilige Verfügungen ermöglichen es dem Vermieter, schnell einen Räumungstitel zu erhalten, welcher die Räumung des Mietobjektes ermöglicht, ohne den langwierigen Weg des Hauptsacheverfahrens beschreiten zu müssen.
II. Die Verfügungsgründe
Die folgenden Verfügungsgründe sind im Rahmen des § 940 a ZPO abgedeckt:
1. Verbotene Eigenmacht gemäß § 858 BGB
Der Anwendungsbereich dieses Verfügungsgrundes beschränkt sich größtenteils auf das Problemfeld der Hausbesetzung, welches in der Praxis eher selten vorkommt.
2. Gefahr für Leib und Leben
Das geschützte Rechtsgut dieses Verfügungsgrundes ist nicht das Eigentum an der Wohnung, sondern der Schutz vor körperlicher Gewalt.
Die Gefahr darf nicht nur abstrakt bestehen, sie muss ganz konkret sein und hat von einem Mieter oder einem Mitbewohner auszugehen.
3. Räumungsverfügung gegen Dritte
Dieser Verfügungsgrund wurde geschaffen, um Missbrauchsfälle besser in den Griff zu bekommen.
Nach der bisherigen Rechtslage durfte der Gerichtsvollzieher, falls er die Wohnung räumen wollte, Mitbesitzer regelmäßig nicht aus dem Besitz setzen, falls diese nicht im Räumungstitel aufgeführt waren.
Dies wurde durch manche Räumungsschuldner ausgenutzt, indem diese beim Räumungstermin plötzlich einen bislang unbekannten Mitmieter präsentierten und so eine Räumung unmöglich machten.
Nach der neuen Rechtslage ist es möglich, im Wege der einstweiligen Verfügung gegen solche Mitbesitzer im summarischen einstweiligen Rechtsschutzverfahren schnell einen Vollstreckungstitel zu schaffen.
Die Voraussetzungen sind:
· Gegen den Mieter liegt ein vollstreckbarer Räumungstitel vor.
· Der Vermieter hat vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt.
4. Räumungsverfügung nach Sicherungsanordnung
Dieser Verfügungsgrund wurde geschaffen, um Vermietern einen schnellen Räumungstitel zu verschaffen, falls der Mieter nach einer Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug die Mietzahlungen völlig einstellt.
Die Voraussetzungen sind:
· Das Mietverhältnis wurde aufgrund einer Kündigung gemäß § 534 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzuges beendet.
· Aufgrund dessen wurde eine Räumungsklage in Verbindung mit einer Zahlungsklage in Bezug auf die offenen Mieten erhoben.
· Im Rahmen dieses Prozesses wurde eine Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO erlassen, wonach der Mieter dem Vermieter Sicherheit für die offenen Mieten stellen muss.
· Der Mieter erfüllt die Sicherungsanordnung nicht.
Problematisch ist, dass die Sicherungsanordnung nur dann erlassen wird, wenn dem Vermieter durch den Mietausfall „erhebliche Nachteile“ entstehen. Der reine wirtschaftliche Ausfall der Miete reicht hier nicht. Es müssen weitere Nachteile hinzutreten, welche der Vermieter darlegen muss.
In Bezug auf das Kriterium der „erheblichen Nachteile“ ist abzuwarten, in welchen Fällen die Gerichte diesen unbestimmten Rechtsbegriff als erfüllt ansehen werden. Insbesondere gewerblichen Vermietern wird es schwer fallen, über den reinen Mietausfall hinaus einen „erheblichen Nachteil“ nachzuweisen.
III. Fazit
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 sind zahlreiche Instrumente geschaffen worden, die es dem Vermieter zu ermöglichen, gegen zahlungsunwillige Mieter sowie Mietnomaden vorzugehen.
Falls Sie weitergehende Fragen zu der Räumungsverfügung im Wohnraummietprozess und den neuen Regelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 haben oder Hilfe bei zahlungsunwilligen Mietern brauchen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
