Sachverhalt
Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis außerordentlich hilfsweise ordentlich, nachdem der Mieter mit der Zahlung von drei Monatsmieten in Verzug geraten war.
Der Mieter widerspricht der Kündigung, er meint, dass sich das Mietverhältnis gemäß §§ 574, 574 a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert habe.
Innerhalb der Schonfrist erfolgte Zahlung des Mietrückstandes durch das Jobcenter, der Vermieter erhob gleichwohl Räumungsklage.
Entschieden
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gab der Räumungsklage statt, das Landgericht Berlin änderte das Urteil ab und wies die Räumungsklage ab.
Infolge der Schonfristzahlung sei der Mieter berechtigt gewesen, die Härtefallregelung in Anspruch zu nehmen, sich also auf § 574 Abs. 1 S. 2 BGB zu berufen.
Der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf und gab dem Vermieter Recht.
Die Schonfristzahlung führt lediglich dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird.
Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt von der Schonfristzahlung unberührt.
Der Mieter kann sich auch nicht auf § 574 BGB berufen, denn die Schonfristzahlung nimmt der außerordentlichen Kündigung lediglich rückwirkend die Gestaltungswirkung, führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand.
Das Widerspruchsrecht vermochte durch die Schonfristzahlung auch nicht wiederaufzuleben.
Eine Gesetzeslücke, die durch richterliche Rechtsfortbildung zu schließen sei, gibt es nicht.
Kommentiert
Die Entscheidung ist zu begrüßen.
Sie dient der Rechtssicherheit, denn der BGH betreibt schlicht und einfach Rechtsanwendung, während das Landgericht Berlin meint, an die Stelle des Gesetzgebers treten zu müssen.
Auch inhaltlich ist nicht ersichtlich, weshalb die Schonfristzahlung, welche eine hilfsweise ordentliche Kündigung unberührt lässt, dazu führen soll, dass ein Widerspruchsrecht des Mieters wiederaufleben soll, das ihm im Rahmen einer außerordentlichen Kündigung gerade nicht zusteht.
RA Raber, 07.09.2020
