Kündigt der Auftraggeber nach Ablauf einer Nachfrist vor Eintritt der Fälligkeit, weil ernstliche Zweifel bestehen, dass die Bauleistung rechtzeitig fertig wird, so hat er das Nachsehen.
Nahezu jeder Hausbauvertrag enthält eine Fertigstellungsfrist, meist sechs Monate mit, bzw. fünf Monate ohne Keller.
Der Bauherr ist auf eine pünktliche Bezugsfertigkeit angewiesen, da er Bereitstellungszinsen zahlt und vor allen Dingen unter Einbehaltung der Kündigungsfrist sein Mietverhältnis kündigt.
Stellt der Bauherr vor Beginn oder während der Bauphase fest, dass die Baustelle nicht recht vorankommt, so macht sich regelmäßig Nervosität breit.
Bereits vor dem eigentlichen Fälligkeitszeitpunkt, nämlich der Fertigstellung der Bauleistung, stellt sich die Frage, ob bis dahin zugewartet wird oder ob ein Rücktritt vom Vertrag bzw. dessen Kündigung in Betracht kommt, um weiteren Verzug zu verhindern.
Dabei sei vor schnellen Schüssen gewarnt.
Regelmäßig vermeidet ein Hausbauunternehmen die Vereinbarung verbindlicher Zwischenfristen als Vertragsfristen.
Fälligkeit der Bauleistung tritt damit erst zum vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt ein.
Zum Rücktritt ist der Bauherr erst berechtigt, wenn die vom Bauunternehmen geschuldete Leitung fällig, nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht und der Bauherr erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.
Eine Nachfristsetzung kommt damit erst in Betracht, wenn die Leistung fällig ist.
Ansonsten ist die Nachfristsetzung unbeachtlich.
Vielfach wird versucht eine sogenannte Erfüllungsgefährdung darzustellen.
Dieses wäre dann gegeben, wenn bereits vor Fälligkeit ernsthafte Zweifel an der Leistungsfähigkeit oder Leistungswilligkeit des Bauunternehmers bestehen.
§ 323 Abs. 4 BGB berücksichtigt dies jedoch nur dann, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden.
Erklärt der Bauherr den Rücktritt oder kündigt er aus wichtigem Grund, ohne hierzu berechtigt zu sein, so riskiert er die Auslegung als freie Kündigung verbunden mit der Folge, dass er zum einen die vereinbarte Vergütung abzgl. ersparter Aufwendungen schuldet und zum anderen keinen Erstattungsanspruch für die Herstellungsmehrkosten durch ein Drittunternehmen hat.
Dem Bauherrn ist daher dringend anzuraten vor Vertragsabschluss auf verbindliche Zwischenfristen zu drängen, um im Falle der Leistungsunwilligkeit oder Leistungsunfähigkeit des Bauunternehmens zu einem früheren Zeitpunkt als den Fertigstellungstermin aussteigen zu können ( BGH-Urteil vom 14.06.2012 – VII ZR 148/10).
Manfred Raber
Rechtsanwalt
