In der Fertigstellungsmitteilung des Auftragnehmers liegt regelmäßig die Aufforderung zur Abnahme der Bauleistung.
Liegen keine wesentlichen Mängel vor, so wird der Bauherr die Bauleistung, gegebenenfalls unter Vorbehalt festgestellter Mängel abnehmen. Liegen aus seiner Sicht wesentliche Mängel vor, wird er die Abnahme ablehnen. Dies hat tiefgreifende Folgen. Ist die Abnahme erklärt, beginnt die Gewährleistungsfrist von regelmäßig fünf Jahren (gesetzliche Gewährleistungsfrist).
Verweigert der Bauherr hingegen die Abnahme, beginnt die Gewährleistungsfrist nicht. Das Vertragsverhältnis befindet sich vielmehr nach wie vor im Erfüllungsstadium. Der Anspruch auf Erfüllung verjährt binnen drei Jahren mit dem Schluss des Jahres, in dem der Erfüllungsanspruch entstanden ist.
Haben die Parteien insoweit keine Frist vereinbart, so beginnt die Frist mit Ablauf der nach den Umständen angemessenen Herstellungsdauer bezüglich des geschuldeten Gesamtwerks. Dies führt regelmäßig dazu, dass die Verjährung des Erfüllungsanspruchs vor Ablauf der nach Abnahme beginnenden Gewährleistungsfrist endet.
Für den Bauherrn kann dies fatale Folgen haben, denn er wähnt sich infolge unterbliebener Abnahme in einer besseren Position, als der Bauherr, der die Werkleistung abgenommen hat. Ist der Herstellungsanspruch danach verjährt, bestehen keine Ansprüche des Bauherrn mehr.
Der Bauherr ist daher gut beraten, in einer solchen Situation frühzeitig anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um diese Verjährung rechtzeitig zu hemmen. Eine praxistaugliche Lösung liegt außerdem darin, die Abnahme unter Vorbehalt der Mängel zu erklären, die den Bauherrn zur Abnahmeverweigerung bewogen haben. Auf diese Weise beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist und die Beweislast für die Mangelfreiheit verbleibt beim Auftragnehmer.
RA Raber, 03.11.2025
